Leerquoten von Rechenzentren: Was sie für Preisgestaltung bedeuten

Die Leerquote eines Rechenzentrums ist der Anteil der gebauten, stromversorgten Colocation-Kapazität auf einem Markt, der noch nicht vermietet ist. In Nordamerikas Primärmärkten fiel sie im 1. Halbjahr 2026 auf einen Rekordtiefstand von 1.4%, herunter von 1.6% ein Jahr zuvor, nach Angaben von CBRE – und die engsten Submärkte, Northern Virginia und Hillsboro, liegen bei etwa 0.2%. Niedrige Leerquote ist der einzige beste Prädiktor für steigende Colocation-Preise: Wo es nichts mehr zu vermieten gibt, setzen die Operatoren den Satz.

Wichtigste Erkenntnisse

• Nordamerikanische Primärmarkt-Leerquote: 1.4% im 1. Halbjahr 2026, ein Rekordtiefstwert, trotz Primärmarkt-Angebot, das um 33.7% Jahr über Jahr auf 10,903 MW wächst (CBRE).
• Northern Virginia (0.24%) und Hillsboro (0.21%) sind die zwei engsten bedeutenden Märkte in Nordamerika; Chicago, mit 2.2%, ist vergleichsweise lockerer.
• Konstruktion schließt die Lücke nicht: Kapazität im Bau erreichte im 1. Halbjahr 2026 einen Rekord von 7,481.1 MW, doch 80.4% davon sind bereits vermietet, gegenüber 74.3% ein Jahr zuvor.
• Weniger als 1,500 MW ungenutzter zukünftiger Kapazität verbleiben über alle nordamerikanischen Primärmärkte – ungefähr sechs Monate Nachfrage im aktuellen Aufnahmetempo.
• Europa ist fast genauso eng: FLAP-D (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, Dublin) Colocation-Leerquote lag im 2. Quartal 2026 bei 6.4%, mit London bei 7.4% und Paris bei 8.0%; CBRE prognostiziert, dass FLAP-D-Kapazitätspreise 2026 um 12% steigen werden.
• Singapur bleibt der weltweit engste bedeutende Markt mit ungefähr 2% Leerquote (1. Quartal 2026), die die höchsten Großhandelsmieten unterstützt, die CBRE weltweit verfolgt, ungefähr $403 pro kW/Monat.
• Leerquote und Preis bewegen sich zusammen, nicht unabhängig: die engsten Submärkte tragen sowohl die niedrigsten Leerquoten als auch die höchsten Angebotsraten, und die Korrelation gilt über jede Region, die CBRE abdeckt.

Für aktuelle Preise, die an diese Dynamiken gebunden sind, siehe den Colocation-Preisindex und den vollständigen Rechenzentrumskatolog.

Wie die Leerquote tatsächlich gemessen wird

Die Leerquote in der Colocation-Berichterstattung (CBRE, JLL, Cushman & Wakefield) ist unvermietete Kapazität als Anteil des gesamten gebauten, in Betrieb genommenen Inventars auf einem definierten Markt – typischerweise ausgedrückt in Megawatt kritischer IT-Last statt in Quadratmetern, da Energie, nicht Fläche, die Bindungsbeschränkung im 2026 ist. Die Schlagzahl eines Marktes kann in zwei Richtungen irreführend sein:

• Sie unterschätzt Knappheit, wenn die meiste „verfügbare“ Kapazität in Blöcken fragmentiert ist, die für einen Hyperscaler oder großen KI-Mandanten zu klein sind, oder unter Absichtserklärungen gebunden ist, die sich noch nicht als vermietet widerspiegeln.
• Sie überschätzt Verfügbarkeit, wenn die Zahl Kapazität widerspiegelt, die gebaut und stromversorgt, aber nicht wirklich innerhalb einer normalen 6–18-Monats-Vermietungsfrist einsetzbar ist – die Website kann auf ein Umspannwerk-Update, eine Generatorlieferung oder eine Zonenberufung warten.

Northern Virginia verdeutlicht den zweiten Fall klar: 4,496.5 MW Inventar und eine 0.24%-Leerquote implizieren ungefähr 10.8 MW sind technisch offen, doch Netzschlangen auf dem Markt laufen jahrelang, daher bedeutet diese Zahl nicht, dass bald sinnvoll mehr Kapazität frei wird.

Nordamerika: die engste Primärmarkt-Leerquote in der Aufzeichnung

Metrik	1. Halbjahr 2025	1. Halbjahr 2026	Veränderung
Primärmarkt-Leerquote	1.6%	1.4%	−20 bps
Primärmarkt-Angebot	—	10,903 MW	+33.7% YoY
Im Bau	—	7,481.1 MW	+24.8% YoY (vorheriger Spitzenwert: 6,350.1 MW, 2. Halbjahr 2024)
Nettoaufnahme	—	1,456.2 MW	+11.7% YoY
Vorvermiete-Anteil von Konstruktion	74.3%	80.4%	+6.1 Pkte

Quelle: CBRE North America Data Center Trends H1 2026.

Das Angebot wuchs um mehr als das Doppelte der Absorptionsrate in prozentualen Begriffen, und die Leerquote fiel trotzdem – ein Zeichen, dass ein großer Anteil der Neukonstruktion bereits vor dem Spatenstich vergeben wurde. Diese Vorvermiete-Dynamik, nicht das rohe Konstruktionsvolumen, ist das, was die Leerquote niedrig hält, auch wenn der Markt in Rekordtempo baut.

Leerquote nach Markt: wo die Engpässe am schlimmsten sind – und wo nicht

Markt	Leerquote (1. Halbjahr 2026)	Kontext
Hillsboro, OR	0.21%	170.3 MW im Bau, 90%+ vorvermietet
Northern Virginia	0.24%	4,496.5 MW Inventar, 467.6 MW Nettoaufnahme, nur ~10.8 MW verfügbar
Chicago	2.2%	10+ MW Mietraten um 9.7% gestiegen, obwohl Leerquote lockerer ist
Atlanta	Nicht als einzelne Zahl angegeben	2,882 MW im Bau, +52.3% YoY – größte Pipeline eines Marktes
Dallas-Fort Worth	Nicht als einzelne Zahl angegeben	765 MW im Bau, 95% vorvermietet, 3.7 GW Greenfield geplant
Phoenix	Nicht als einzelne Zahl angegeben	260+ MW Nettoaufnahme, ~7-Jahres-Durchschnitt Mietlaufzeit
Primärmärkte (Durchschnitt)	1.4%	Rekordtiefstwert trotz Rekord-Angebotswachstum

Quellen: CBRE North America Data Center Trends H1 2026; Data Center Frontier; JLL North America Data Center Report Midyear 2026.

Chicago ist erwähnenswert: mit 2.2% Leerquote ist es der lockerste Primärmarkt, den CBRE verfolgt, doch seine 10+ MW Mietrate stieg im 1. Halbjahr 2026 um 9.7% – eine Erinnerung, dass auch „verfügbare“ Märkte nach jedem historischen Standard eng sind, und die Preismacht hat sich breit in Richtung der Operatoren verschoben, statt isoliert in einer oder zwei Hubs zu sitzen.

Frontier-Märkte: das Ventil

JLL schätzt, dass ungefähr 77% der neuen nordamerikanischen Rechenzentrumskapazität jetzt in Frontier-Märkten außerhalb der traditionellen Primär-Hubs gebaut wird – West Texas, Ohio, Louisiana, Indiana und die Carolinas an vorderster Front. Texas als Staat führt nun alle nordamerikanische Kapazität mit ungefähr 26 GW an, vor Virginias 13 GW, und CBRE erwartet, dass West Texas bis 2028 den Status eines Top-Fünf-Marktes erreicht. Für Käufer, die ein weniger reifes Faser- und Service-Ökosystem ertragen können, bieten diese Märkte derzeit das dem Verhandlungsspielraum am nächsten kommende auf dem US-Markt. Siehe unseren Guide zu Netzanschluss-Warteschlangen für den Grund, warum Stromverfügbarkeit, nicht Land, diese Expansion tatsächlich begrenzt.

Wie sich enge Leerquote im Preis, den Sie erhalten, zeigt

Die Leerquote verdichtet sich auf zwei Arten, die beide Preis erhöhen: Operatoren beenden Rabatte auf Listraten, und mehrjährige jährliche Steigerungen (3–5% waren 2025–2026 typisch) werden in neue Verträge gebacken, während die Machtverhältnisse sich verschieben. Der klarste Beweis ist die Größen-Tier-Daten: im 1. Halbjahr 2026 stiegen Mietraten für 3–10 MW Einsätze in Nordamerika um 8.3%, das schnellste aller Größenbänder, genau das Segment, das große KI-Mandanten am härtesten konkurrieren. New York-New Jersey sah den steilsten einzelnen Sprung – 10+ MW Raten um 19% hoch – während Atlanta (+14.5%) und Chicago (+9.7%) auch doppelstellige oder nahe doppelstellige Gewinne verzeichneten, obwohl Atlantas riesige Konstruktions-Pipeline. Für vergebene Kapazitätspreisgestaltung pro Markt, siehe den Colocation-Preisindex; für eine vollständige Aufschlüsselung dessen, was den notierten Satz gegenüber dem All-in-Rechnungsbruch treibt, siehe den Colocation-Preisgestaltungs-Guide.

Leerquote außerhalb Nordamerikas: Europa und Asien-Pazifik

Markt	Leerquote	Angebotsrate
FLAP-D Durchschnitt (2. Quartal 2026)	6.4%	~€145/kW/Monat für 20+ MW zukünftige Kapazität (Prognose, CBRE)
London	7.4%	bis zu £145/kW/Monat
Paris	8.0%	—
Dublin	7.2%	—
Singapur (1. Quartal 2026)	~2%	~$403/kW/Monat
Tokio (1. Quartal 2026)	6%	~$280/kW/Monat
Sydney (1. Quartal 2026)	4.5%	~$188/kW/Monat

Quellen: Data Centre Magazine (CBRE FLAP-D-Daten); BeBeez International; CBRE Global Data Center Trends 2026.

Singapur ist der Ausreißer, der es zu verstehen lohnt: Seine ~2%-Leerquote ist primär keine Nachfrage-Geschichte, sondern eine Angebotsallokations-Geschichte. Die Regierungsschema für Kapazitäts-Auszeichnungen für Rechenzentren rationiert Neubauten direkt und erzeugt strukturell niedrige Leerquoten und die höchsten Großhandelsmieten, die CBRE überall verfolgt. FLAP-D-Leerquote lockert sich leicht gegenüber Nordamerikas 1.4%, ist aber immer noch eng genug, dass CBRE einen weiteren 12%-Anstieg der FLAP-D-Kapazitätspreise 2026 prognostiziert, angetrieben hauptsächlich durch Netzanschluss-Engpässe statt Land oder Konstruktionsgrenzen. Siehe unseren Singapore Markt Guide für die Mechanik dieses Schemas.

Was Käufer tatsächlich in einem Sub-2%-Markt tun sollten

Enge Leerquote ändert die Verhandlung, nicht nur den Preis. Drei Anpassungen sind im Moment am wichtigsten:

1. Früher in der Pipeline agieren. Mit 80.4% der nordamerikanischen Konstruktion bereits vermietet bedeutet Warten, bis eine Einrichtung die Inbetriebnahme erreicht, Konkurrieren um das verbliebene Fragment, nicht den ganzen Block. Käufer, die 3–10 MW in Primärmärkte sichern, unterzeichnen zunehmend gegen Flächen noch im Bau.
2. Frontier-Märkte als echte Option, nicht Ausweichposition behandeln. Mit 77% der neuen nordamerikanischen Kapazität außerhalb der Spitzen-acht-Metropolen landen, kann eine Arbeitslast, die keine Sub-5ms-Latenz zu Ashburn oder Chicago erfordert, oft schnellere Fristen und weichere Preise in West Texas, Ohio oder den Carolinas sichern.
3. „Leerquote“ von „einsetzbar in Ihrem Zeitrahmen“ trennen. Fragen Sie jeden Shortlist-Operator nach Netzanschluss-Status, nicht nur nach einem notierten In-Service-Datum – eine positive Leerquote-Zahl in einem Markt wie Northern Virginia bedeutet nicht Kapazität, die Sie tatsächlich innerhalb von 12 Monaten energetisieren können. Führen Sie die Nummern für Ihren Footprint durch /quote/ durch und kreuzen Sie gegen aktuelle Marktstatistiken ab, bevor Sie einen mehrjährigen Steigerungssatz unterzeichnen.

Die Leerquote wird sich breit nicht lockern, bevor neue Netzkapazität und Anschluss-Warteschlangen sich klären – CRBEs eigene Sechs-Monats-Schätzung geht von keiner wesentlichen Veränderung in der Aufnahme aus. Bis dahin planen Sie Beschaffungs-Zeitrahmen um Vorvermiete-Kalender, nicht nominale Leerquoten.