2026-09-04 · colocation

Data Center Vacancy Rates: ผลกระทบต่อการกำหนดราคา

Data center vacancy ของตลาดหลักอเมริกาเหนือลดลงเหลือระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์ที่ 1.4% ในครึ่งแรกของปี 2026 นี่คือวิธีที่ vacancy ในแต่ละตลาดนั้นส่งผลต่อ colocation pricing และเงื่อนไขการเช่า

โดย Artem Bukhkalov — ผู้ก่อตั้งและ CEO ของ The Dream View Co., Ltd. — ผู้จัดทำ Coloprice

Data Center Vacancy Rates: ผลกระทบต่อการกำหนดราคา

Data center vacancy rate คือส่วนแบ่งของ colocation capacity ที่สร้างและจ่ายไฟแล้วในตลาดที่ยังไม่มีผู้เช่า ในตลาดหลักของอเมริกาเหนือ ลดลงเป็น 1.4% ต่ำสุดในประวัติศาสตร์ในครึ่งแรกของปี 2026 ลดลงจาก 1.6% ในปีที่แล้ว ตามรายงาน CBRE - และตลาด submarkets ที่แคบที่สุด Northern Virginia และ Hillsboro นั้นอยู่ใกล้ 0.2% Vacancy ต่ำคือตัวบ่งชี้ที่ดีที่สุดตัวหนึ่งในการทำนายการเพิ่มขึ้นของ colocation prices: เมื่อไม่มีอะไรเหลือให้เช่า ผู้ดำเนินการจะกำหนดอัตรา

สาระสำคัญ

Vacancy ของตลาดหลักอเมริกาเหนือ: 1.4% ในครึ่งแรกของปี 2026 ต่ำสุดในประวัติศาสตร์ แม้ว่า primary-market supply เติบโต 33.7% ต่อปี เป็น 10,903 MW (CBRE)
Northern Virginia (0.24%) และ Hillsboro (0.21%) เป็นตลาดหลักที่แคบที่สุด 2 แห่งในอเมริกาเหนือ; Chicago ที่ 2.2% นั้นอ่อนตัวค่อนข้างมาก
การก่อสร้างไม่ได้ปิดช่องว่าง: ความจุที่อยู่ระหว่างการสร้างสรรค์นั้นถึงระดับสูงสุด 7,481.1 MW ในครึ่งแรกของปี 2026 แต่ 80.4% ของมันนั้นมี preleased แล้ว ขึ้นจาก 74.3% ในปีที่แล้ว
ความจุในอนาคตที่ไม่มี commitment น้อยกว่า 1,500 MW ในตลาดหลักอเมริกาเหนือทั้งหมด - ประมาณ 6 เดือนของความต้องการในอัตรา absorption ปัจจุบัน
ยุโรปแคบเกือบเท่า: FLAP-D (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, Dublin) colocation vacancy ยังคงอยู่ที่ 6.4% ในไตรมาส 2 ของปี 2026 โดย London ที่ 7.4% และ Paris ที่ 8.0%; CBRE คาดการณ์ว่า FLAP-D capacity pricing จะเพิ่มขึ้น 12% ในปี 2026
Singapore เป็นตลาดหลักแคบที่สุดของโลก ที่ประมาณ 2% vacancy (ไตรมาส 1 ของปี 2026) ซึ่งรองรับ wholesale rent สูงสุด CBRE ติดตามทั่วโลก ประมาณ 403 ดอลลาร์ต่อ kW/เดือน
Vacancy และ price เคลื่อนไหวด้วยกัน ไม่อิสระต่อกัน: ตลาด submarkets ที่แคบที่สุดนั้นมีทั้ง vacancy ต่ำสุดและอัตราการขอสูงสุด และ correlation นั้นยึดตามในทุกภูมิภาคที่ CBRE ครอบคลุม

สำหรับ live pricing ที่เกี่ยวข้องกับพลวัตเหล่านี้ โปรดดู colocation price index และ data center catalog ที่สมบูรณ์

วิธีการวัด Vacancy Rate ได้จริง

Vacancy rate ใน colocation reporting (CBRE, JLL, Cushman & Wakefield) คือความจุที่ไม่มีผู้เช่าเป็นส่วนแบ่งของ total built, commissioned inventory ในตลาดที่กำหนด - โดยปกติแสดงเป็น megawatts ของ critical IT load มากกว่าตารางฟุต เนื่องจากพลังงาน ไม่ใช่พื้นที่ เป็น binding constraint ในปี 2026 หมายเลข vacancy หลักของตลาดอาจทำให้เข้าใจผิดได้ 2 ทิศทาง:

มันอ้างสติ ความขาดแคลน เมื่อส่วนใหญ่ของความจุที่พร้อมใช้งาน นั้นถูกแบ่งย่อยเป็นบล็อกที่เล็กเกินไปสำหรับ hyperscale หรือ large AI tenant หรือได้มา commitment ภายใต้ letters of intent ที่ยังไม่สะท้อนว่าเช่าแล้ว
มันอ้าง ความพร้อมใช้งาน เมื่อตัวเลขนั้นสะท้อนความจุที่สร้างและจ่ายไฟแล้ว แต่ไม่สามารถปรับใช้ได้จริงภายใน normal 6-18 เดือน leasing timeline - ไซต์อาจรอการอัปเกรด substation, generator delivery หรือ zoning appeal

Northern Virginia แสดงถึงกรณีที่สองอย่างชัดเจน: 4,496.5 MW inventory และ 0.24% vacancy rate หมายความว่าประมาณ 10.8 MW ในทางเทคนิคเปิด แต่ grid queues ในตลาดนั้นนาน หลายปี ดังนั้นตัวเลขนั้นไม่ได้แปลว่ามีความจุที่เพิ่มเติมมากขึ้นในไม่ช้า

อเมริกาเหนือ: vacancy ของตลาดหลักแคบที่สุดในประวัติศาสตร์

Metric	H1 2025	H1 2026	Change
Primary-market vacancy	1.6%	1.4%	-20 bps
Primary-market supply	—	10,903 MW	+33.7% YoY
Under construction	—	7,481.1 MW	+24.8% YoY (prior peak: 6,350.1 MW, H2 2024)
Net absorption	—	1,456.2 MW	+11.7% YoY
Preleased share of construction	74.3%	80.4%	+6.1 pts

Source: CBRE North America Data Center Trends H1 2026

Supply เติบโตในอัตราที่มากกว่าสองเท่าของ absorption ในแง่เปอร์เซ็นต์ และ vacancy ยังคงลดลง - สัญญาณว่า share ขนาดใหญ่ของการก่อสร้างใหม่นั้นพูดคุยกันแล้วก่อนที่มันจะเริ่มต้น Preleasing dynamic นี้ ไม่ใช่ raw construction volume คือสิ่งที่ทำให้ vacancy ถูกบีบอัดแม้ว่าตลาดจะสร้างในอัตราที่เป็นประวัติศาสตร์

Vacancy โดยตลาด: ที่ที่ pressure แรงที่สุด - และที่ที่มันไม่ได้แรง

Market	Vacancy (H1 2026)	Context
Hillsboro, OR	0.21%	170.3 MW under construction, 90%+ preleased
Northern Virginia	0.24%	4,496.5 MW inventory, 467.6 MW net absorption, only ~10.8 MW available
Chicago	2.2%	10+ MW rental rates ขึ้น 9.7% แม้มี looser vacancy
Atlanta	ไม่เปิดเผยเป็นตัวเลขเดี่ยว	2,882 MW under construction, +52.3% YoY - largest pipeline ของ market ใดๆ
Dallas-Fort Worth	ไม่เปิดเผยเป็นตัวเลขเดี่ยว	765 MW under construction, 95% preleased, 3.7 GW greenfield planned
Phoenix	ไม่เปิดเผยเป็นตัวเลขเดี่ยว	260+ MW net absorption, ~7-year average lease term
Primary markets (average)	1.4%	Record low แม้ record supply growth

Sources: CBRE North America Data Center Trends H1 2026; Data Center Frontier; JLL North America Data Center Report Midyear 2026

Chicago น่าสังเกต: ที่ 2.2% vacancy มันคือ loosest primary market ที่ CBRE ติดตาม แต่ 10+ MW rental rate ยังคงขึ้น 9.7% ในครึ่งแรกของปี 2026 - การเตือนว่าแม้ตลาด available ก็แคบตามมาตรฐานทางประวัติศาสตร์ และ pricing power ได้เปลี่ยนกว้างไปทางผู้ดำเนินการแทนที่จะนั่งแยกต่างหากในบ้านหลังหนึ่งหรือสองหลัง

Frontier markets: ระบายทำงาน

JLL ประมาณการว่า roughly 77% ของความจุ data center ใหม่อเมริกาเหนือนั้นถูกสร้างในตลาด frontier นอก traditional primary hubs - West Texas, Ohio, Louisiana, Indiana และ Carolinas นำหน้า Texas เป็นรัฐนั้นนำ all North American capacity ด้วย roughly 26 GW นำหน้า Virginia ที่ 13 GW และ CBRE คาดการณ์ว่า West Texas โดยเฉพาะจะไปถึง top-five market status ตามปี 2028 สำหรับผู้ซื้อที่สามารถทนต่อ fiber และ services ecosystem ที่ไม่สมบูรณ์ ตลาดเหล่านี้ปัจจุบันนำเสนอสิ่งที่ใกล้เคียงที่สุดกับห้องเจรจาในตลาด US โปรดดู grid connection queues guide สำหรับเหตุใด power availability ไม่ใช่ land คือสิ่งที่ประตูการขยายนี้จริงๆ

วิธีที่ tight vacancy ปรากฏในราคาที่คุณได้รับใบเสนอ

Vacancy บีบอัดใน 2 วิธีที่ทั้งสองยกราคา: ผู้ดำเนินการหยุดให้ส่วนลดออกจากอัตรารายการ และ multi-year annual escalators (3-5% เป็นจำนวนปกติทั่ว 2025-2026) ได้ทำให้หนึ่งในสัญญาใหม่เป็น leverage shifts หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดคือ size-tier data: ใน H1 2026, rental rates สำหรับ 3-10 MW deployments ในอเมริกาเหนือขึ้น 8.3% เร็วสุดของ size band ใดๆ พอดี segment ที่ large AI tenants แข่งขันหนักที่สุด New York-New Jersey เห็น single steepest jump - 10+ MW rates ขึ้น 19% - ในขณะที่ Atlanta (+14.5%) และ Chicago (+9.7%) ก็โพสต์ double-digit หรือ near-double-digit gains แม้ Atlanta ที่มี enormous construction pipeline แล้วก็เถิด สำหรับ committed capacity pricing โดยตลาด โปรดดู colocation price index; สำหรับ full breakdown ของสิ่งที่ขับเคลื่อน quoted rate กับ all-in bill โปรดดู colocation pricing guide

Vacancy นอกอเมริกาเหนือ: ยุโรป และ Asia-Pacific

Market	Vacancy	Asking rate
FLAP-D average (Q2 2026)	6.4%	~€145/kW/month สำหรับ 20+ MW future capacity (forecast, CBRE)
London	7.4%	up to £145/kW/month
Paris	8.0%	—
Dublin	7.2%	—
Singapore (Q1 2026)	~2%	~$403/kW/month
Tokyo (Q1 2026)	6%	~$280/kW/month
Sydney (Q1 2026)	4.5%	~$188/kW/month

Sources: Data Centre Magazine (CBRE FLAPD data); BeBeez International; CBRE Global Data Center Trends 2026

Singapore คือ outlier ที่ควรเข้าใจ: vacancy ~2% นั้นไม่ใช่เรื่องความต้องการเป็นหลัก แต่เป็นเรื่อง supply-allocation ของมัน รัฐบาล DC-CFA capacity-award scheme นั้น rations builds ใหม่โดยตรง ให้ผลการให้ structural low vacancy และ wholesale rent สูงสุด CBRE ติดตามจากใดก็ได้ FLAP-D vacancy นั้นหลวม slightly relative ต่อ 1.4% ของอเมริกาเหนือ แต่ยังคงแคบพอที่ CBRE คาดการณ์การเพิ่มขึ้นเพิ่มเติม 12% ใน FLAP-D capacity pricing ในปี 2026 ขับเคลื่อนโดยหลัก โดย grid connection bottlenecks มากกว่า land หรือ construction limits โปรดดู Singapore market guide สำหรับกลไก scheme นั้น

สิ่งที่ผู้ซื้อควรทำจริงๆ ในตลาด sub-2%

Tight vacancy เปลี่ยนการเจรจา ไม่ใช่เพียงราคา ปรับปรุง 3 ประการนั้น matter most ตอนนี้:

เลื่อนเร็วขึ้นในท่อ ด้วย 80.4% ของการก่อสร้างอเมริกาเหนือ preleased แล้ว รอให้สิ่งอำนวยความสะดวกมาถึง commissioning ก่อนลงชื่อหมายถึง competing สำหรับ fragment ที่เหลือ ไม่ใช่บล็อกทั้งหมด ผู้ซื้อ securing 3-10 MW ในตลาดหลักนั้นเพิ่มขึ้นเป็น signing ต่อพื้นที่ยังคง under construction
ปฏิบัติตลาด frontier เป็นตัวเลือกจริงๆ ไม่ใช่ fallback ด้วย 77% ของ new North American capacity ลงจอด นอก big-eight metros workload ที่ไม่ต้องการ sub-5ms latency ไป Ashburn หรือ Chicago นั้นมักสามารถ secure faster timelines และ softer pricing ใน West Texas, Ohio หรือ Carolinas
แยกความแตกต่าง vacancy จาก deployable ภายใน timeline ของคุณ ขอให้ operator ลัดลงสถานะเชื่อมต่อ grid ไม่ใช่เพียง quoted in-service date - ตัวเลข nonzero vacancy ในตลาดเช่น Northern Virginia ไม่ได้หมายความว่า capacity ที่คุณสามารถจ่ายไฟ energize ใน 12 เดือน chạy ตัวเลขสำหรับ footprint ของคุณผ่าน /quote/ และ cross-check ต่อ current market statistics ก่อน signing multi-year escalator

Vacancy จะหลวม broadly ก่อน new grid capacity และ interconnection queues clear - ประมาณการ six-month runway ของ CBRE เองนั้นสมมติ no material change ใน absorption ไป future, plan procurement timelines รอบ preleasing calendars, ไม่ใช่ nominal vacancy rates

คำถามที่พบบ่อย

ความว่างเปล่า data center ที่ดีนั้นคืออะไร?

ใน colocation ความว่างเปล่าที่ดีนั้นขึ้นอยู่กับว่าคุณอยู่ในฝ่ายใด ผู้ซื้อต้องการให้ความว่างเปล่าสูงกว่า 8-10% ซึ่งโดยปกติบ่งชี้ถึงอำนาจในการเจรจาและสินค้าคงคลัง ผู้ดำเนินการและเจ้าของอสังหาฯ ชอบให้ความว่างเปล่าต่ำกว่า 5% ซึ่งสนับสนุนการเติบโตของค่าเช่า ณ ครึ่งแรกของปี 2026 ค่าเฉลี่ยของตลาดหลักอเมริกาเหนือยังคงอยู่ที่ 1.4% - เป็นตลาดของเจ้าของอสังหาฯ เกือบทุกแห่ง ยกเว้นเมืองชายขอบบางแห่ง

ทำไม data center vacancy จึงต่ำมากในปี 2026?

ความต้องการด้าน AI training และ inference นั้นดูดซึมความจุเร็วกว่าการก่อสร้างใหม่อยู่เสมอ CBRE รายงานว่า primary-market supply เติบโต 33.7% ต่อปี เป็น 10,903 MW ในครึ่งแรกของปี 2026 แต่ net absorption ยังคงเพิ่มขึ้น 11.7% เป็น 1,456.2 MW ซึ่งทำให้ความว่างเปล่าลดลงจาก 1.6% เป็น 1.4% คิวการเชื่อมต่อเครือข่ายไฟฟ้าและการล่าช้าในการอนุมัติด้านท้องถิ่นนั้นจำกัดความเร็วของการจัดหาใหม่ที่ไปถึงตลาด ดังนั้นความต้องการจึงยังคงเกินกว่า

ตลาด data center ไหนมี vacancy ต่ำที่สุด?

Northern Virginia (0.24%) และ Hillsboro, Oregon (0.21%) บันทึก vacancy แคบที่สุดในตลาดหลักของอเมริกาเหนือในครึ่งแรกของปี 2026 ตามรายงาน CBRE ทั่วโลก Singapore ยังคงเป็นตลาดหลักที่แคบที่สุดโดยมี vacancy ประมาณ 2% ในไตรมาส 1 ของปี 2026 เนื่องจากแผนการจัดสรรความจุ นำหน้า Sydney (4.5%) และ Tokyo (6%)

ความว่างเปล่าส่งผลต่อ colocation pricing อย่างไร?

ความว่างเปล่าและราคานั้นเคลื่อนไหวในทิศทางตรงข้ามกันเกือบตามกลไก Northern Virginia ที่มี 0.24% vacancy นั้นสอดคล้องกับอัตราที่ขอในช่วง 160-185 ดอลลาร์ต่อ kW/เดือน สำหรับบล็อก 10+ MW ในขณะที่ตลาดรองที่อ่อนตัวกว่านั้นมีราคาต่ำกว่า Singapore ที่มี wholesale rent ที่ได้รับการออกแบบ 2% นั้นรองรับ wholesale rent สูงสุดในโลกตามการติดตามของ CBRE ประมาณ 403 ดอลลาร์ต่อ kW/เดือน เมื่อความว่างเปล่าแคบลง ผู้ดำเนินการจะลดการให้ส่วนลดและผลักดัน multi-year rate escalators แทน

มี data center market ใดบ้างที่มีความจุที่พร้อมใช้งานมากขึ้นไหม?

ใช่ - ตลาดชายขอบและตลาดที่เกิดใหม่นั้นมีที่ว่างมากกว่า primary hubs CBRE และ JLL ชี้ให้เห็นว่า Atlanta, West Texas, Ohio, Louisiana, Indiana และ Carolinas นั้นเป็นสระว่ายน้ำจัดหาที่เติบโตเร็วที่สุด โดยมีประมาณ 77% ของความจุใหม่อเมริกาเหนือถูกสร้างขึ้นนอก traditional big-eight metros Chicago ที่มี 2.2% vacancy นั้นแคบกว่า Northern Virginia หรือ Hillsboro อย่างสัมพัทธ์

ความแตกต่างระหว่าง built vacancy และ available power capacity คืออะไร?

Vacancy rate นั้นวัดพื้นที่ที่ไม่มีผู้เช่าในสิ่งอำนวยความสะดวก operational ที่ได้รับไฟฟ้า ไม่ได้บันทึกความจุพลังงานที่ยังคงผ่านคิวเชื่อมต่อยูทิลิตี้ ซึ่งอาจใช้เวลา 3 ถึง 7 ปี ในเครือข่ายที่มีข้อจำกัด ตลาดสามารถแสดง nonzero vacancy rate บนกระดาษในขณะที่ไม่มีความจุที่ผู้เช่าสามารถทำสัญญาและจ่ายไฟภายใน 12 เดือน - Northern Virginia คือตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุด โดยมี published 0.24% vacancy แต่มี 10.8 MW ของความจุที่พร้อมใช้งานจริง ต้อนรับ 4,496.5 MW inventory

Data center vacancy rates จะหายไปในปี 2027 ไหม?

นักพยากรณ์ส่วนใหญ่ไม่คาดว่าจะมีการผ่อนปรนที่มีความหมายก่อนปี 2027-2028 ตั้งแต่เร็วสุด CBRE หมายเหตุว่า primary markets มี uncommitted future capacity น้อยกว่า 1,500 MW คงไว้ - ประมาณ 6 เดือนของความต้องการในอัตรา absorption ปัจจุบัน - และ 80.4% ของทุกสิ่งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างนั้นมี preleased แล้ว ความช่วยเหลืออาศัยความเร็วของการเชื่อมต่อเครือข่ายไฟฟ้าและความจุการสร้างใหม่ เข้ามาออนไลน์ ไม่ใช่เพียงการก่อสร้างเท่านั้น

แหล่งข้อมูล

แหล่งข้อมูลปฐมภูมิที่อ้างอิงในบทความนี้ ตัวเลขทุกตัวเชื่อมโยงไปยังที่มา

ขอใบเสนอราคา

บอกความต้องการของคุณ — เราจะจับคู่กับดาต้าเซ็นเตอร์ในแคตตาล็อกและส่งใบเสนอราคาจริงกลับมา ฟรีสำหรับผู้ซื้อ