Коэффициент вакансий дата-центров: что это означает для ценообразования

Коэффициент вакансии дата-центра — это доля построенной, включенной в сеть емкости колокейшна на рынке, которая еще не сдана в аренду. На первичных рынках Северной Америки он упал до рекордного минимума 1,4% в H1 2026 с 1,6% год назад, согласно CBRE — и самые плотные подрынки Northern Virginia и Hillsboro составляют около 0,2%. Низкая вакансия — лучший показатель растущих цен на колокейшн: там, где нечего уже сдавать в аренду, операторы устанавливают цены.

Ключевые выводы

• Первичный рынок Северной Америки: вакансия 1,4% в H1 2026, рекордный минимум, несмотря на рост первичного рынка на 33,7% в год до 10 903 МВт (CBRE).
• Northern Virginia (0,24%) и Hillsboro (0,21%) — два самых плотных крупных рынка в Северной Америке; Chicago с 2,2% сравнительно более свободен.
• Строительство не закрывает разрыв: мощность в стадии строительства достигла рекорда 7 481,1 МВт в H1 2026, но 80,4% уже предварительно сданы в аренду, выше, чем 74,3% год назад.
• Менее 1 500 МВт необеспеченной будущей емкости остается на всех первичных рынках Северной Америки — примерно шесть месяцев спроса при текущем темпе поглощения.
• Европа почти столь же плотна: вакансия колокейшна FLAP-D (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, Dublin) составила 6,4% во Q2 2026, London — 7,4%, Paris — 8,0%; CBRE прогнозирует рост цен на мощность FLAP-D на 12% в 2026 году.
• Сингапур остается самым плотным крупным рынком в мире с примерно 2% вакансией (Q1 2026), что поддерживает самую высокую оптовую ренту, отслеживаемую CBRE в мире, около $403 за кВт/месяц.
• Вакансия и цена движутся вместе, а не независимо: самые плотные подрынки имеют как самую низкую вакансию, так и самые высокие запрашиваемые ставки, и эта корреляция сохраняется во всех регионах, которые освещает CBRE.

Для текущего ценообразования, связанного с этой динамикой, см. индекс цен колокейшна и полный каталог дата-центров.

Как на самом деле измеряется коэффициент вакансии

Коэффициент вакансии в отчетах по колокейшну (CBRE, JLL, Cushman & Wakefield) — это неарендованная емкость как доля от общего построенного, введенного в эксплуатацию инвентаря на определенном рынке — обычно выражается в мегаватах критической ИТ-нагрузки, а не в квадратных футах, так как мощность, а не площадь, является ограничивающим фактором в 2026 году.

Основная цифра вакансии на рынке может вводить в заблуждение двумя способами:

• Она недооценивает дефицит, когда большинство «доступной» емкости разбито на блоки, слишком маленькие для гиперскейлового оператора или крупного ИИ-клиента, или зарезервировано по письмам о намерениях, еще не отраженным как сданные в аренду.
• Она переоценивает доступность, когда цифра отражает емкость, которая построена и включена в сеть, но не может быть действительно развернута в течение нормального 6–18-месячного периода аренды — объект может ждать обновления подстанции, доставки генератора или решения вопроса о зонировании.

Northern Virginia ясно иллюстрирует второй случай: 4 496,5 МВт инвентаря и коэффициент вакансии 0,24% предполагают, что примерно 10,8 МВт технически открыто, но очереди подключения к сети на этом рынке растягиваются на годы, поэтому эта цифра не означает, что значительно больше емкости скоро станет доступно.

Северная Америка: самая плотная вакансия первичного рынка в истории

Показатель	H1 2025	H1 2026	Изменение
Первичный рынок: вакансия	1,6%	1,4%	–20 б.п.
Первичный рынок: предложение	—	10 903 МВт	+33,7% г/г
Строится	—	7 481,1 МВт	+24,8% г/г (предыдущий пик: 6 350,1 МВт, H2 2024)
Чистое поглощение	—	1 456,2 МВт	+11,7% г/г
Доля предварительно сданной в аренду строительной емкости	74,3%	80,4%	+6,1 п.п.

Источник: CBRE North America Data Center Trends H1 2026.

Предложение выросло более чем в два раза быстрее поглощения в процентном выражении, а вакансия все еще упала — признак того, что большая доля нового строительства была уже забронирована до начала работ. Именно эта динамика предварительной аренды, а не просто объем строительства, удерживает вакансию на минимальном уровне, даже когда рынок растет рекордными темпами.

Вакансия по рынкам: где ситуация критична и где она мягче

Рынок	Вакансия (H1 2026)	Контекст
Hillsboro, OR	0,21%	170,3 МВт строится, 90%+ предварительно сданы в аренду
Northern Virginia	0,24%	4 496,5 МВт инвентаря, 467,6 МВт чистого поглощения, только ~10,8 МВт доступно
Chicago	2,2%	Ставки аренды 10+ МВт выросли на 9,7% даже с более свободной вакансией
Atlanta	Не раскрывается как отдельная цифра	2 882 МВт строится, +52,3% г/г — самый большой пайплайн из всех рынков
Dallas-Fort Worth	Не раскрывается как отдельная цифра	765 МВт строится, 95% предварительно сданы, 3,7 ГВт гринфилд запланировано
Phoenix	Не раскрывается как отдельная цифра	260+ МВт чистого поглощения, ~7-летний средний срок аренды
Первичные рынки (среднее)	1,4%	Рекордный минимум несмотря на рекордный рост предложения

Источники: CBRE North America Data Center Trends H1 2026; Data Center Frontier; JLL North America Data Center Report Midyear 2026.

Стоит отметить Chicago: при вакансии 2,2% это самый свободный первичный рынок, отслеживаемый CBRE, однако его ставка аренды 10+ МВт все равно выросла на 9,7% в H1 2026 — напоминание о том, что даже «доступные» рынки плотны по любым историческим стандартам, и ценовая власть сместилась в широком смысле в пользу операторов, а не находится в изоляции в одном-двух хабах.

Периферийные рынки: клапан сброса давления

JLL оценивает, что примерно 77% новой емкости дата-центров в Северной Америке теперь строится на периферийных рынках вне традиционных первичных хабов — West Texas, Ohio, Louisiana, Indiana и Carolinas в особенности. Texas как штат теперь лидирует по общей емкости Северной Америки примерно с 26 ГВт, впереди Virginia с 13 ГВт, и CBRE ожидает, что West Texas к 2028 году достигнет статуса топ-5 рынка. Для покупателей, которые могут мириться с менее развитой инфраструктурой волокна и услуг, эти рынки в настоящее время предлагают наиболее благоприятные условия для переговоров на рынке США. Подробнее см. в нашем гайде по очередям подключения к сети о том, почему именно доступность мощности, а не земля, это то, что действительно ограничивает это расширение.

Как плотная вакансия проявляется в цене, которую вам цитируют

Вакансия сжимается двумя способами, которые оба повышают цену: операторы перестают давать скидки от прайс-листов, и многолетние годовые эскалаторы (3–5% были типичны для 2025–2026) вставляются в новые контракты по мере смещения рычагов влияния.

Наиболее ясные доказательства — данные по размерам блоков: в H1 2026 ставки аренды для развертываний 3–10 МВт в Северной Америке выросли на 8,3%, самый быстрый из всех размерных диапазонов, ровно сегмент, за который крупные ИИ-клиенты конкурируют сильнее всего. New York-New Jersey увидел самый крутой скачок — ставки 10+ МВт выросли на 19% — в то время как Atlanta (+14,5%) и Chicago (+9,7%) также показали двузначные или близкие к двузначным показатели роста несмотря на огромный пайплайн строительства Atlanta.

Для текущего ценообразования мощности по рынкам см. индекс цен колокейшна; для полного разбора того, что движет цитируемой ставкой в сравнении с полной стоимостью, см. гайд по ценообразованию колокейшна.

Вакансия вне Северной Америки: Европа и Азиатско-Тихоокеанский регион

Рынок	Вакансия	Запрашиваемая ставка
FLAP-D среднее (Q2 2026)	6,4%	~€145/кВт/месяц для 20+ МВт будущей емкости (прогноз, CBRE)
London	7,4%	до £145/кВт/месяц
Paris	8,0%	—
Dublin	7,2%	—
Singapore (Q1 2026)	~2%	~$403/кВт/месяц
Tokyo (Q1 2026)	6%	~$280/кВт/месяц
Sydney (Q1 2026)	4,5%	~$188/кВт/месяц

Источники: Data Centre Magazine (CBRE FLAPD data); BeBeez International; CBRE Global Data Center Trends 2026.

Сингапур — исключение, стоящее внимания: его ~2% вакансия связана не столько со спросом, сколько с распределением предложения. Программа DC-CFA правительства по присуждению мощности напрямую ограничивает объемы новых строительств, создавая структурно низкую вакансию и самую высокую оптовую ренту, отслеживаемую CBRE в любом месте. Вакансия FLAP-D немного снижается относительно 1,4% Северной Америки, но остается достаточно плотной, чтобы CBRE прогнозировала дальнейший рост цен на мощность FLAP-D на 12% в 2026 году, вызванный в основном узкими местами подключения к сети, а не ограничениями по земле или строительству. Подробнее см. в нашем гайде по рынку Сингапура о механике этой программы.

Что на самом деле должны делать покупатели на рынке с вакансией <2%

Плотная вакансия меняет переговоры, а не просто цену. Три корректировки имеют наибольшее значение прямо сейчас:

1. Вступать в переговоры раньше в цикле строительства. С 80,4% строительства Северной Америки уже предварительно сданным в аренду, ожидание достижения объектом ввода в эксплуатацию перед подписанием означает конкуренцию за оставшийся фрагмент, а не за весь блок. Покупатели, закрепляющие 3–10 МВт на первичных рынках, все чаще заключают контракты на пространство, которое все еще находится в строительстве.

2. Рассматривать периферийные рынки как реальный вариант, а не резервный план. С 77% новой емкости Северной Америки в периферийных регионах вне крупнейших восьми метрополей, рабочие нагрузки, не требующие задержку < 5 мс до Ashburn или Chicago, часто могут получить более быстрые сроки и более благоприятные цены в West Texas, Ohio или Carolinas.

3. Разделить «вакансию» и «то, что можно развернуть в вашу сроку.» Попросите у любого отобранного оператора статус подключения к сети, а не просто цитируемую дату ввода в эксплуатацию — ненулевая цифра вакансии на рынке типа Northern Virginia не означает, что вы сможете активировать емкость в течение 12 месяцев. Выполните расчеты для вашей емкости через /quote/ и сопоставьте с текущей статистикой рынка перед подписанием многолетнего эскалатора.

Вакансия не ослабится в широком масштабе до тех пор, пока новая сетевая емкость и очереди подключения не освободятся — собственная оценка CBRE шестимесячного временного запаса предполагает отсутствие существенных изменений в поглощении. До тех пор планируйте графики закупок в соответствии с календарями предварительной аренды, а не исходя из номинальных коэффициентов вакансии.