数据中心市场什么样的空置率算理想？

在托管行业，「理想」取决于您在交易中的立场。买方希望空置率在8-10%以上，这通常表示他们有谈判杠杆和可选库存。运营商和房东偏好空置率低于5%，这支持租金增长。截至2026年上半年，北美主要市场平均空置率为1.4%——除了少数前沿城市外，几乎到处都是房东市场。

为什么2026年数据中心空置率这么低？

AI训练和推理需求的增长速度超过了创纪录建设的补充速度。CBRE报告主要市场供应在上年基础上增长33.7%至H1 2026年的10,903 MW，但净吸收反而增长11.7%至1,456.2 MW，将空置率从1.6%推低至1.4%。电网并网队列和本地许可审批延迟限制了新建容量进入市场的速度，因此需求持续超过供应。

哪些数据中心市场空置率最低？

根据CBRE数据，北弗吉尼亚州（0.24%）和俄勒冈州希尔斯伯勒（0.21%）在H1 2026年创下北美主要市场最紧张的空置率。全球范围内，新加坡因其产能配额制度在Q1 2026保持全球最紧张主要市场地位，空置率约2%，领先于悉尼（4.5%）和东京（6%）。

空置率如何影响托管定价？

空置率和价格几乎成反比关系。北弗吉尼亚州0.24%的空置率对应的是10+ MW机柜块每月160-185美元/kW的询价，而市场较宽松的二级地区价格更低。新加坡的配额制造就了约2%空置率，支撑全球最高批发租金——约每月403美元/kW。当空置率收紧时，运营商停止折扣并在新合同中写入多年年度价格上涨条款。

有没有可用容量更充裕的数据中心市场？

有——前沿和新兴市场比主枢纽地区有更大余地。CBRE和JLL都指出亚特兰大、西德州、俄亥俄州、路易斯安那州、印第安纳州和卡罗来纳州是增长最快的供应基地，北美新增容量的约77%现在在传统八大都市外建设。芝加哥空置率为2.2%，与北弗吉尼亚州或希尔斯伯勒相比相对较松。

「已建空置」和「可用电力容量」有什么区别？

空置率衡量已建成、通电设施的未租赁机柜容量。它不包括仍在公用事业并网审批中的电力容量，受电网约束时可能需要三到七年。市场名义上可能显示非零空置率，实际上却没有租户能在12个月内真正签约启用的容量——北弗吉尼亚州是典型例子，公布空置率0.24%，但库存4,496.5 MW中仅有约10.8 MW真正可用。

数据中心空置率会在2027年缓解吗？

大多数分析师预计不会在2027-2028年之前出现明显改善。CBRE指出主要市场仅剩不到1,500 MW未承诺容量——按当前吸收速度约六个月需求——且80.4%在建项目已被预租。缓解取决于电网并网和新增发电产能上线的速度，而非建设量本身。

数据中心空置率：对定价的影响

北美主要市场数据中心空置率在2026年上半年创历史新低1.4%。本文介绍市场空置率如何推动托管定价和租赁条款。

作者 Artem Bukhkalov — The Dream View Co., Ltd. 创始人兼 CEO — Coloprice 的出版方

数据中心空置率是指市场内已建成、通电的托管容量中未出租部分所占的比例。根据CBRE数据，北美主要市场空置率在H1 2026创下历史新低1.4%，低于前一年的1.6%——最紧张的子市场北弗吉尼亚州和希尔斯伯勒仅在0.2%左右。低空置率是托管价格上升的最佳单一预测指标：当没有剩余机柜可租赁时，运营商掌控定价权。

关键要点

北美主要市场空置率：1.4%（H1 2026），创历史新低，尽管主要市场供应同比增长33.7%至10,903 MW（CBRE）。
北弗吉尼亚州（0.24%）和希尔斯伯勒（0.21%） 是北美最紧张的两个主要市场；芝加哥以2.2%的空置率相对宽松。
建设未能缩小缺口： H1 2026在建容量创纪录的7,481.1 MW，但80.4%已被预租赁，高于前一年的74.3%。
不到1,500 MW 的未承诺未来容量在所有北美主要市场中可得——按当前吸收速度约六个月的需求。
欧洲形势同样严峻： FLAP-D（法兰克福、伦敦、阿姆斯特丹、巴黎、都柏林）托管空置率在Q2 2026达6.4%，伦敦7.4%、巴黎8.0%；CBRE预测FLAP-D容量定价在2026年上升12%。
新加坡仍为全球最紧张主要市场，Q1 2026空置率约2%，支撑全球最高批发租金约403美元/kW/月（CBRE追踪）。
空置率与价格成反比： 最紧张子市场同时拥有最低空置率和最高询价，这一关联在CBRE覆盖的各地区都成立。

有关与这些动态相关的实时定价，见托管价格指数和完整的数据中心目录。

空置率的实际测量方法

托管市场报告中的空置率（CBRE、JLL、Cushman & Wakefield）是指在既定市场已建成、已运营库存内未出租容量的比例——通常以关键IT负荷的兆瓦（MW）而非平方英尺表示，因为在2026年电力而非楼面面积是约束因素。市场的空置率数字可能在两个方向产生误导：

当大多数「可用」容量碎片化成对超大规模或大型AI租户太小的机柜块，或尚未在正式合同中反映的意向书下承诺时，它 低估了紧张程度。
当数字反映的容量虽已建成通电但在正常的6-18个月租赁周期内实际无法部署时，它 高估了可获得性——项目可能在等待变电站升级、发电机交付或分区批准。

北弗吉尼亚州清楚演示了第二种情况：4,496.5 MW库存配合0.24%空置率意味着技术上约10.8 MW开放，但该市场电网并网队列排期以年计，因此这个数字实际上不代表近期可释放的任何可观容量。

北美：创纪录的最紧张主要市场空置率

指标	H1 2025	H1 2026	变化
主要市场空置率	1.6%	1.4%	-20个基点
主要市场供应	—	10,903 MW	同比+33.7%
在建容量	—	7,481.1 MW	同比+24.8%（前一高峰：6,350.1 MW，H2 2024）
净吸收	—	1,456.2 MW	同比+11.7%
在建项目预租比例	74.3%	80.4%	+6.1个百分点

来源：CBRE北美数据中心趋势H1 2026。

供应增速是吸收增速的两倍多（百分比计），但空置率仍下降——这表明大量新增容量在动工前已被承诺。正是这种预租赁动态而非原始建设量，使得空置率在市场建设速度创纪录的情况下仍然保持压缩状态。

按市场划分的空置率：最严峻与最宽松的地方

市场	空置率（H1 2026）	背景
希尔斯伯勒，俄勒冈州	0.21%	170.3 MW在建，90%以上预租赁
北弗吉尼亚州	0.24%	4,496.5 MW库存，467.6 MW净吸收，仅约10.8 MW真正可用
芝加哥	2.2%	10+ MW块租赁率上升9.7%，尽管空置率相对宽松
亚特兰大	未单独披露	2,882 MW在建，同比+52.3%——任何市场中最大的在建规模
达拉斯-沃思堡	未单独披露	765 MW在建，95%预租赁，3.7 GW绿地项目计划
凤凰城	未单独披露	260+ MW净吸收，平均租期约7年
主要市场（平均）	1.4%	创历史新低，尽管供应增长创纪录

来源：CBRE北美数据中心趋势H1 2026；数据中心前沿；JLL北美数据中心报告中期2026。

芝加哥值得特别关注：2.2%的空置率是CBRE追踪主要市场中最宽松的，但其10+ MW机柜块租赁率在H1 2026仍上升9.7%——这提示我们即使是「较宽松」的市场按历史标准仍然很紧张，定价权已广泛转向运营商而非集中在一两个枢纽。

前沿市场：释压阀门

JLL估计约77%的新增北美数据中心容量现在在传统主要枢纽外的前沿市场建设——其中西德州、俄亥俄州、路易斯安那州、印第安纳州和卡罗来纳州尤为突出。德州作为整体现已领先所有北美容量，约26 GW，超过弗吉尼亚州的13 GW，CBRE预计西德州具体将在2028年跻身前五市场。对于能够接受光纤和服务生态系统不够成熟的买方，这些市场目前提供了美国市场中最接近谈判空间的机会。关于为何电力可获得性而非土地是此轮扩张的真正限制，见我们的电网并网队列指南。

紧张空置率如何体现在您的报价中

空置率通过两种机制同时压低机柜数量和推高价格：运营商停止在标价基础上打折，多年年度价格上涨条款（3-5%在2025-2026年很常见）被写入新合同中获得杠杆。最明显的证据是规模分层数据：H1 2026北美3-10 MW部署的租赁率增长8.3%，是所有规模段中增速最快的，正是大型AI租户竞争最激烈的部分。纽约-新泽西州增幅最大——10+ MW租赁率上升19%——而亚特兰大（+14.5%）和芝加哥（+9.7%）也实现两位数或接近两位数增长，尽管亚特兰大拥有巨大的在建管道。关于按市场分列的承诺容量定价，见托管价格指数；关于引述价格与全部成本账单的详细分解，见托管定价指南。

北美以外的空置率：欧洲和亚太地区

市场	空置率	询价
FLAP-D平均（Q2 2026）	6.4%	20+ MW未来容量约145欧元/kW/月（CBRE预测）
伦敦	7.4%	最高145英镑/kW/月
巴黎	8.0%	—
都柏林	7.2%	—
新加坡（Q1 2026）	约2%	约403美元/kW/月
东京（Q1 2026）	6%	约280美元/kW/月
悉尼（Q1 2026）	4.5%	约188美元/kW/月

来源：数据中心杂志（CBRE FLAP-D数据）；BeBeez国际；CBRE全球数据中心趋势2026。

新加坡是值得深入理解的异常值：其约2%的空置率主要不是需求驱动而是供给分配的结果。政府的DC-CFA产能分配计划直接限制新建设，因此产生了结构性低空置率和CBRE全球追踪的最高批发租金。FLAP-D空置率与北美的1.4%相比略有放松但仍足够紧张，CBRE预测2026年FLAP-D容量定价将进一步上升12%，主要驱力是电网并网瓶颈而非土地或建设限制。关于该制度运作机制，见我们的新加坡市场指南。

买方在低于2%空置率市场应采取的行动

紧张空置率改变的不只是价格，还有谈判方式本身。现在最关键的三项调整：

更早进入项目管道。 北美80.4%在建容量已被预租赁，等到设施投运再签约意味着竞争剩余碎片而非整个机柜块。在主要市场中获取3-10 MW的买方越来越多与仍在建设中的空间签约。
把前沿市场当成真实选项而非备选。 77%新增北美容量落在传统八大都市外，不需要对Ashburn或芝加哥的超低延迟的工作负载通常能在西德州、俄亥俄州或卡罗来纳州获得更快的交付时间和更有竞争力的价格。
区分「空置」和「在您的时间框架内可部署」。 向任何入选运营商询问电网并网进度而非仅问投运日期——北弗吉尼亚州这样市场的非零空置率并不意味着您能在12个月内真正启用的容量。通过 /quote/ 为您的部署规模运行计算并对照当前市场统计交叉验证，然后再签署多年价格上升条款。

空置率在新增电网产能和并网队列清理前不会广泛缓解——CBRE自身的六个月供应预期基于吸收保持现状的假设。在此之前，应按预租赁日程而非名义空置率来规划采购周期。