データセンターの空き室率: 価格設定への意味

データセンター空き室率は、市場内にあるコロケーション・キャパシティのうち、まだリースされていない建設済み・通電済みのシェアです。北米のプライマリーマーケットではCBREによると2026年上半期に過去最低の1.4%に低下し、前年の1.6%から下降しました。そして最も逼迫した下位市場であるノーザンバージニアとヒルズボロは0.2%近い状態にあります。低い空き室率は上昇するコロケーション価格の最良の予測因子です。リースする何もがないところでは、オペレーターが賃料を決定します。

主要なポイント

• 北米プライマリーマーケットの空き室率: 2026年上半期に1.4% という過去最低を記録しました。それでもプライマリーマーケット供給は対前年比33.7%増加して10,903 MWになっています(CBRE)。
• ノーザンバージニア(0.24%)とヒルズボロ(0.21%) は北米の2つの最も逼迫した主要市場です。シカゴは2.2%で比較的緩い状況にあります。
• 建設では差を埋めていません: 建設中のキャパシティは2026年上半期に過去最高の7,481.1 MWに達しましたが、その80.4%は既にプリリースされています(前年の74.3%から増加)。
• 1,500 MW未満の 未コミット将来キャパシティがすべての北米プライマリーマーケット全体に残されています。つまり、現在の吸収率でおよそ6か月分に相当します。
• ヨーロッパもほぼ同様に逼迫しています: FLAP-D(フランクフルト、ロンドン、アムステルダム、パリ、ダブリン)のコロケーション空き室率は2026年第2四半期に6.4%でした。ロンドンは7.4%、パリは8.0%です。CBREは2026年にFLAP-Dのキャパシティ価格が12%上昇すると予測しています。
• シンガポールは世界で最も逼迫した主要市場です 2026年第1四半期でおよそ2%の空き室率で、CBREが世界中で追跡するホールセール賃料の最高値である毎月約403米ドル/kWをサポートしています。
• 空き室率と価格は独立して動きません: 最も逼迫した下位市場は最低の空き室率と最高の問い合わせレートの両方を持ち、相関関係はCBREが対象とするすべての地域で成立します。

ライブ価格設定をこれらのダイナミクスに基づいて確認するには、コロケーション価格指数と完全なデータセンター・カタログをご参照ください。

空き室率は実際にどのように測定されるのか

コロケーション報告(CBRE、JLL、Cushman & Wakefield)での空き室率は、定義された市場内の建設済み・運用中の在庫のリースされていないキャパシティの割合です。通常、平方フィートではなくメガワット単位の重要なIT負荷として表現されます。なぜなら、2026年では床面積ではなく電力が制約要因だからです。市場の見出し空き室率の数字は2つの方向で誤解を招く可能性があります。

• これは希少性を過小評価します。ほとんどの「利用可能な」キャパシティがハイパースケール企業や大規模なAIテナント向けには小さすぎるブロックに分断されているか、まだリースとして反映されていない意向確認書に基づいてコミットされている場合。
• これは可用性を誇張します。数字がリースされた施設内のキャパシティが通常6～18か月のリース契約期間内で実際に展開可能ではない場合。サイトは変電所のアップグレード、発電機の納品、またはゾーニング異議申し立てを待機している場合があります。

ノーザンバージニアは2番目のケースを明確に示しています。4,496.5 MWの在庫と0.24%の空き室率は、技術的にはおよそ10.8 MWが開いていることを示唆していますが、市場の電力系統キューは長年に及ぶため、その数字は近い将来に自由になるより多くのキャパシティに変換されません。

北米: プライマリーマーケット最高記録水準の空き室率

指標	2026年上半期	2026年下半期	変化
プライマリーマーケット空き室率	1.6%	1.4%	-20 bp
プライマリーマーケット供給	—	10,903 MW	+33.7% YoY
建設中	—	7,481.1 MW	+24.8% YoY (従来のピーク: 6,350.1 MW, H2 2024)
純吸収	—	1,456.2 MW	+11.7% YoY
建設のプリリースシェア	74.3%	80.4%	+6.1 ポイント

出典: CBRE North America Data Center Trends H1 2026

供給は吸収の率で2倍以上の速度で成長し、それでも空き室率は低下しました。これは、新規建設の大部分が起工前にすでに約束されていたことを示しています。このプリリース・ダイナミクスは、純粋な建設量ではなく、市場が記録的なペースで構築されている場合でも空き室率を圧縮し続けるものです。

市場別空き室率: 最も圧力が強い場所と弱い場所

市場	空き室率 (2026年上半期)	コンテキスト
ヒルズボロ, オレゴン	0.21%	170.3 MW建設中、90%以上プリリース
ノーザンバージニア	0.24%	4,496.5 MW在庫、467.6 MW純吸収、利用可能なのはわずか10.8 MW
シカゴ	2.2%	10+ MWレンタル料が9.7%上昇(より緩い空き室率でも)
アトランタ	単一数字として非開示	2,882 MW建設中、+52.3% YoY - 最大のパイプライン
ダラス・フォートワース	単一数字として非開示	765 MW建設中、95%プリリース、3.7 GWグリーンフィールド計画
フェニックス	単一数字として非開示	260+ MW純吸収、~7年平均リース期間
プライマリーマーケット(平均)	1.4%	記録的供給成長にもかかわらず過去最低

出典: CBRE North America Data Center Trends H1 2026; Data Center Frontier; JLL North America Data Center Report Midyear 2026

シカゴは注目の価値があります。2.2%の空き室率でCBREが追跡する最も緩いプライマリーマーケットですが、10+ MWのレンタル料は2026年上半期でも9.7%上昇しました。これは、「利用可能な」市場でさえ任意の歴史的基準では逼迫しており、価格設定パワーは1つまたは2つのハブに独立して座るのではなく、オペレーターに広く移動されたことを思い出させます。

フロンティア市場: 解放弁

JLLは、新しい北米データセンター・キャパシティの約77%が現在、従来のプライマリーハブ外のフロンティア市場(ウエストテキサス、オハイオ、ルイジアナ、インディアナ、カロライナ州など)で建設されていると推定しています。テキサス州全体は現在、バージニア州の13 GWに先んじておよそ26 GWで最大の北米キャパシティをリードしており、CBREはウエストテキサスが特に2028年までにトップ5市場ステータスに達すると予想しています。より成熟していないファイバーとサービス・エコシステムを許容できる買い手にとって、これらの市場は現在、米国市場での交渉の余地に最も近い何かを提供しています。電力可用性ではなく土地が実際にこの拡張を制限する理由については、当社の電力系統接続キュー・ガイドをご参照ください。

厳しい空き室率があなたが見積もられた価格にどのように表れるか

空き室率は、価格を引き上げる両方の方法で圧縮します。オペレーターは定価からのディスカウントを中止し、複数年の年間エスカレーター(2025～2026を通じて典型的には3～5%)が新規契約に焼き付けられ、交渉パワーが転換するにつれてです。最も明確な証拠は規模層データです。2026年上半期に、北米の3～10 MWデプロイメント向けレンタル料は8.3%上昇しました。これはあらゆる規模帯の最速で、正確に大規模なAIテナントが最も激しく競争するセグメントです。ニューヨーク・ニュージャージーは単一の最急勾配上昇を目撃しました。10+ MWレートが19%上昇しました。アトランタ(+14.5%)とシカゴ(+9.7%)もアトランタの巨大な建設パイプラインにもかかわらず二桁またはほぼ二桁の上昇を記録しました。市場別のコミットメント・キャパシティ価格についてはコロケーション価格指数をご参照ください。見積もり料金対全額請求の駆動要因の完全な内訳については、コロケーション価格設定ガイドをご参照ください。

北米外の空き室率: ヨーロッパとアジア太平洋

市場	空き室率	問い合わせレート
FLAP-D平均 (2026年第2四半期)	6.4%	20+ MW将来キャパシティ向けおよそ€145/kW/月 (予測、CBRE)
ロンドン	7.4%	最高£145/kW/月
パリ	8.0%	—
ダブリン	7.2%	—
シンガポール (2026年第1四半期)	~2%	~$403/kW/月
東京 (2026年第1四半期)	6%	~$280/kW/月
シドニー (2026年第1四半期)	4.5%	~$188/kW/月

出典: Data Centre Magazine (CBRE FLAPDデータ); BeBeez International; CBRE Global Data Center Trends 2026

シンガポールは理解する価値がある外れ値です。その~2%の空き室率は主に需要の話ではなく、供給配分の話です。政府のDC-CFA容量配分スキームは新規ビルを直接調整し、構造的に低い空き室率とCBREが世界中のどこでも追跡するホールセール賃料の最高値を生成します。FLAP-Dの空き室率は北米の1.4%と比べてわずかに緩和しているが、それでも CBREが2026年にFLAP-Dキャパシティ価格がさらに12%上昇すると予測するほど十分に逼迫しており、主に土地または建設制限ではなく電力系統接続ボトルネックが原因です。そのスキームの機構については当社のシンガポール市場ガイドをご参照ください。

1%未満の市場で買い手が実際にすべきこと

厳しい空き室率は交渉を変化させます。価格だけではありません。今最も重要な3つの調整:

1. パイプラインの早期段階で動く。 北米の建設の80.4%がすでにプリリースされているため、施設が運用開始に達するまで待機することは、ブロック全体ではなく残りの断片を競うことを意味します。プライマリーマーケットで3～10 MWをセキュアしている買い手は、まだ建設中のスペースに対して署名することが増えています。
2. フロンティア市場を本当のオプションとして扱う、フォールバックではなく。 新しい北米キャパシティの77%がビッグ8メトロの外に着地しているため、Ashburnやシカゴへの5ミリ秒未満のレイテンシを必要としないワークロードは、しばしばウエストテキサス、オハイオ、またはカロライナ州でより速いタイムラインとより柔軟な価格設定を確保できます。
3. 「空き室」を「あなたのタイムラインで12か月以内に展開可能」から分離する。 見積もられたリード日ではなく、電力系統接続ステータスについてすべてのショートリストされたオペレーターに確認してください。ノーザンバージニアのような市場での空き室率の非ゼロの数字は、12か月以内で実際に通電できるキャパシティが増えたことを意味しません。複数年エスカレーターに署名する前に、/quote/を通じてあなたのフットプリント向けの数字を実行し、現在の市場統計と照合してください。

空き室率は新しい電力系統キャパシティと接続キューがクリアするまで広く緩和しません。CBREの自身の6か月ランウェイ推定は吸収での有意な変化がないと仮定しています。それまでの間、実質的な空き室率ではなくプリリース・カレンダーの周りでプロキュアメント・タイムラインを計画してください。