Дата-центры Johor: полный путеводитель на 2026 год

Johor — крупнейший коридор дата-центров Юго-Восточной Азии по объёму развития: 1110 МВт действующей IT-мощности, 602 МВт на стадии строительства и потенциал развития в 8542 МВт по состоянию на первую половину 2026 года, согласно Data Centre Atlas от Knight Frank. Wholesale колокейшн стоит 110–150 $/кВт/месяц — вдвое дешевле, чем 330–475 $/кВт/месяц в Сингапуре, — и при этом находится на расстоянии 1–2 мс от города-государства по ту сторону дамбы. Компромисс, который теперь должны учитывать покупатели, — реальность: заморозка одобрения non-AI-проектов в феврале 2026 года и 18-месячная пауза в новых расширениях с водяным охлаждением означают, что заявленная цифра потенциала и реально имеющаяся для контрактации мощность — это уже не одно и то же.

Ключевые выводы

• Действующая мощность: 1110 МВт по состоянию на первую половину 2026 года — третье место в Азиатско-Тихоокеанском регионе после Токио (1473 МВт) и Сингапура (1118 МВт), согласно Knight Frank.
• На стадии строительства: 602 МВт, почти удвоилось по сравнению с предыдущим периодом; совокупный потенциал (действующая + утверждённая + планируемая мощность) достигает 8542 МВт — крупнейший среди всех рынков APAC.
• Доступность: примерно 0,7 % для колокейшн-пространства — плотнее, чем в Сингапуре (~4,9 %) и значительно плотнее, чем в Бангкоке (23,3 %) или Джакарте (20,5 %) — потенциал большой, но свободных площадей немного.
• Цены: 110–150 $/кВт/месяц в wholesale, при коммерческом тарифе на электроэнергию Малайзии около 0,129 $/кВт·ч — примерно вдвое дешевле, чем 0,262 $/кВт·ч в Сингапуре.
• Стоимость строительства: 6,9–9,6 млн $ за МВт (Cushman & Wakefield 2026), дешевле, чем в Сингапуре, Японии, Южной Корее, Австралии и Гонконге.
• Два реальных ограничения на новые поставки: примерно 2-летняя заморозка одобрения non-AI-проектов (с февраля 2026 года) и 18-месячная пауза в новых расширениях с водяным охлаждением (с конца 2025 года, сдвигающая некоторые одобрения на середину 2027 года).
• Налоговые льготы JS-SEZ (корпоративный налог 5 % на срок до 15 лет) действуют до 2034 года, но не решают проблемы энергоснабжения и водоснабжения.

Действующие цены в Johor и 18 других отслеживаемых рынках можно найти на индексе цен колокейшна; отслеживаемые объекты Johor — в каталоге дата-центров.

Johor и Cyberjaya: два разных малайзийских рынка

Освещение «малайзийских дата-центров» часто смешивает два различных кластера. Cyberjaya, расположенная неподалёку от Куала-Лумпура в Selangor, — это оригинальный дата-центр-район Малайзии, ориентированный на retail и корпоративный колокейшн, с операторами наподобие AIMS, Equinix (KL1), NTT и Vantage, обслуживающими спрос Klang Valley. Johor — точнее, Johor Bahru, Iskandar Puteri и коридор Kulai-Sedenak — это новая, специально созданная hyperscale-зона, вся инвестиционная привлекательность которой основана на близости к Сингапуру: задержка 1–2 мс через дамбу, при цене, гораздо ниже сингапурской. Два рынка привлекают разные группы арендаторов. Cyberjaya подходит для корпоративного колокейшна и отечественной межоператорской взаимосвязи; Johor подходит для AI-тренинг-кластеров, hyperscale облачных регионов и любого bulk-развёртывания, которое может мириться с задержкой в одну-двух миллисекунд до экосистемы Сингапура, а не внутри неё. В этом путеводителе мы говорим о Johor.

Мощность и потенциал: насколько большой на самом деле Johor

Метрика	Johor (первая половина 2026)	Сингапур	Региональный контекст
Действующая IT-мощность	1110 МВт	1118 МВт	Токио лидирует в APAC с 1473 МВт
На стадии строительства	602 МВт	Ограничена распределением DC-CFA	Почти удвоилась по сравнению с предыдущим периодом
Совокупный потенциал	8542 МВт	Ограничен раундами DC-CFA	Крупнейший потенциал среди всех рынков APAC
Доступность колокейшна	~0,7 %	~4,9 %	Бангкок 23,3 %, Джакарта 20,5 %

Источник: Data Centre Atlas 2026 от Knight Frank, APAC H1 2026 от Cushman & Wakefield.

Разрыв между потенциалом развития и доступностью — самая важная вещь для понимания Johor в 2026 году. Потенциал в 8542 МВт звучит как обилие будущих поставок, но доступность 0,7 % означает, что почти ничего не готово к немедленной аренде — большая часть этого потенциала предварительно обещана hyperscale-клиентам (AWS, Microsoft, Google, ByteDance и другим) вместо того, чтобы быть доступной для открытого торга. При оценке Johor покупатели должны рассматривать потенциал как сигнал долгосрочного развития рынка, а не как показатель скорого предложения.

Почему Johor дешевле: математика электроэнергии и строительства

Параметр	Johor / Малайзия	Сингапур	Различие
Коммерческий тариф на электроэнергию	~0,129 $/кВт·ч (диапазон 0,11–0,14)	~0,262 $/кВт·ч	Примерно в два раза дешевле
Стоимость строительства за МВт	6,9–9,6 млн $	Среди наиболее высоких в APAC (отдельно не бенчмаркировано здесь)	Дешевле благодаря более низким затратам на землю и труд
Тариф wholesale колокейшна	110–150 $/кВт/месяц	330–475 $/кВт/месяц	Менее чем в два раза

Источники: GlobalPetrolPrices — коммерческая электроэнергия Малайзии, APAC Construction Cost Guide 2026 от Cushman & Wakefield.

Структура тарифов Малайзии изменилась существенно в 2025–2026 годах: Tenaga Nasional Berhad (TNB) перевела крупные промышленные и коммерческие потребителей, включая дата-центры, на структуру, основанную на напряжении, с отдельными зарядами за энергию, мощность, сеть и рознич-услуги, заменив флэт наследие тариф. Дата-центры как высоконапряжённые потребители видят полный эффект этой реструктуризации, поэтому среднее значение 0,129 $/кВт·ч следует читать как бенчмарк, а не как предложение — фактические доставленные ставки зависят от уровня напряжения и профиля спроса, который TNB назначает конкретному сайту.

Два ограничения на новые поставки в 2026 году

Заморозка одобрения non-AI. В феврале 2026 года премьер-министр Anwar Ibrahim подтвердил то, что было неформальной практикой с середины 2024 года: Малайзия не будет одобрять новые предложения по дата-центрам без AI примерно в течение двух лет, ссылаясь на давление на сетевую инфраструктуру и водные ресурсы. Координационный комитет по развитию дата-центров самого Johor, созданный в июне 2024 года, уже отклонял около 30 % заявок на основании вопросов устойчивости до объявления национальной заморозки. Проекты с явно продемонстрированным AI или высокотехнологичным назначением продолжают получать одобрение — полная информация в нашем путеводителе по заморозке non-AI в Малайзии.

Пауза в расширениях с водяным охлаждением. Отдельно, условия засухи в конце 2025 года привели к тому, что власти Johor попросили операторов отложить новые расширения с водяным охлаждением примерно на 18 месяцев — фактически до середины 2027 года. Коридор Kulai-Sedenak, где находятся некоторые из крупнейших кампусов Johor, — это наиболее затронутая область: второй этап Sedenak Tech Park с подводкой воды и электроэнергии, первоначально ожидавшийся скорее, сдвинулся на четвёртый квартал 2026 года. Штат строит установку по обработке воды на 50 млн литров в день (Пакет Semanggar Plant) специально для коридора Kulai-Sedenak, с целевой датой завершения в течение двух лет с момента начала.

Вместе эти два ограничения означают, что цифра потенциала в 8542 МВт должна быть дисконтирована для всего, что (a) не имеет обоснования AI или (b) зависит от конструкций с водяным охлаждением, которые не уже гранулированы — это значительная доля любого greenfield-предложения, поданного после начала 2026 года.

JS-SEZ: что налоговые стимулы на самом деле меняют

Johor-Singapore Special Economic Zone, запущенная 7 января 2025 года, — это другое важное структурное развитие, формирующее рынок. Квалифицированные компании могут получить корпоративный налог 5 % на протяжении до 15 финансовых лет и фиксированный налог 15 % на подлежащий налогообложению доход сотрудников на протяжении 10 финансовых лет — значительное снижение от стандартной ставки Малайзии в 24 %. Заявки обрабатываются через MIDA и остаются открыты с 1 января 2025 года по 31 декабря 2034 года, с Invest Malaysia Facilitation Centre-Johor (IMFC-J), работающим с февраля 2025 года, действуя в роли единого окна одобрения для сокращения сроков разрешений.

JS-SEZ улучшает инвестиционный случай по налогам и процессам, а железнодорожная линия RTS Link между Johor Bahru и Сингапуром — ожидается, что она начнёт работать в конце 2026 года — сократит время трансграничных коммутаций, что важно для комплектации крупных кампусов. Ни то, ни другое не решает проблемы энергоснабжения или водоснабжения напрямую; заморозка и мораторий находятся поверх любого налогового льготы, которые предоставляет JS-SEZ, и проект должен получить одобрение обоих режимов независимо.

Кто работает в Johor

Coloprice отслеживает 12 объектов по девяти группам операторов в кластере Johor Bahru, Iskandar Puteri и Kulai:

Оператор	Примечательный объект	Масштаб
YTL Data Center Holdings	YTL Green Data Center Park	500 МВт
Vantage Data Centers	Vantage Johor Campus (бывший Yondr Sedenak)	300 МВт
AirTrunk	JHB2	270 МВт; платформа превышает 700 МВт на всех этапах Малайзии
GDS Holdings / YTL Power	GDS в YTL Green Data Center Park	168 МВт
Princeton Digital Group	PDG JH1, JH2	150+ МВт (JH1 опубликовано)
GDS Holdings	кампус Nusajaya Tech Park	54 МВт (этап 1)
Equinix	JH1	ориентирован на взаимосвязь, спарен с Сингапуром
Bridge Data Centres	MY06, MY07	MY07 контрактован для 400 МВт поставки TNB
Open DC	JB1	ориентирован на retail/enterprise, 20 МВт опубликовано

Полные профили объектов, включая сертификации и взаимосвязь, находятся в каталоге дата-центров. Микс иллюстрирует двойственную природу Johor: AirTrunk, YTL и Vantage якоря для hyperscale wholesale-мощности для облачных платформ и AI, тогда как Equinix и Open DC обслуживают предприятия, которые хотят footprint, смежный с Сингапуром, но без hyperscale-масштабных обязательств.

Johor в сравнении с остальной Юго-Восточной Азией

Рынок	Тариф wholesale ($/кВт/месяц)	Задержка до Сингапура	Ключевое ограничение
Johor, Малайзия	110–150	1–2 мс	Заморозка non-AI; пауза воды до середины 2027
Сингапур	330–475	—	Ограничение DC-CFA; ~4,9 % доступность
Batam, Индонезия	Ниже Johor, пока не бенчмаркирована в индексе	Менее 3 мс	Более ранний рынок, менее глубокий пул операторов
Бангкок, Таиланд	120–165	~30 мс	Обилие поставок; не смежен дамбе

Полное сравнение см. в сравнении Бангкока, Johor и Сингапура, а информацию о стороне спроса этого арбитража см. в путеводителе по рынку Сингапура.

Что с этим делать

• Для AI-тренинга и AI-вывода: Johor остаётся наиболее сильным предложением стоимости в регионе — sub-2ms задержка до экосистемы Сингапура при примерно трети цены Сингапура, и AI-проекты явно освобождены от заморозки non-AI. Приоритизируйте операторов с уже гарантированными распределениями мощности (TNB-контракты) вместо проектов, ещё ожидающих запуска.
• Для non-AI или генерального корпоративного рабочей нагрузки: заморозка февраля 2026 года исключает новые одобрения Johor примерно на два года. Оцените Бангкок или существующее (уже одобренное) пространство Johor; пропустите опции через наш сервис котировок для сравнения текущих предложений с этими бенчмарками.
• Для конструкций, требовательных к воде: подтвердите архитектуру охлаждения на соответствие 18-месячной паузе перед обязательством к сайту в коридоре Kulai-Sedenak специально — воздушного охлаждения или гибридные конструкции сталкиваются с меньше ограничений, чем конструкции только с водяным охлаждением в течение этого окна.
• Для налогового структурирования: подтвердите соответствие критериям JS-SEZ через MIDA перед окончательным определением корпоративной структуры — ставка 5 %/15 лет — значительное преимущество, но имеет критерии квалификации, отличные от процесса одобрения, специфичного для дата-центров.
• Отслеживайте действующие цены и детали на уровне объектов на индексе цен колокейшна и каталоге дата-центров вместо статических цифр — картина поставок в Johor движется ежеквартально, когда заморозка, пауза воды и графики запуска TNB взаимодействуют.