Дата-центри Джохору: Повний посібник 2026 року

Джохор — найбільший коридор дата-центрів Південно-Східної Азії за розміром конвеєру майбутніх проектів: 1110 МВт діючої IT-потужності, 602 МВт під будівництвом та конвеєр розвитку 8542 МВт станом на перше півріччя 2026 року, за даними Knight Frank Data Centre Atlas. Оптовий «колокейшн» коштує $110–150 за кВт на місяць — менше половини $330–475/кВт/місяць Сінгапуру — при цьому розташовуючись на відстані 1–2 мс від міста-держави через насип. Компроміс, який тепер мають враховувати покупці, є справжнім: заморозка затвердження дата-центрів без AI в лютому 2026 року та 18-місячна пауза у розширеннях охолоджуваних водою потужностей означають, що прогнозована цифра конвеєру та фактично доступна потужність для контракту більше не є одним і тим же.

Ключові висновки

• Діюча потужність: 1110 МВт станом на перше півріччя 2026 року — третя в Азійсько-Тихоокеанському регіоні після Токіо (1473 МВт) та Сінгапуру (1118 МВт), за даними Knight Frank.
• Під будівництвом: 602 МВт, майже подвоєно у порівнянні з попереднім періодом; загальний конвеєр (діючий + затверджений + заплановий) досягає 8542 МВт, найбільший на ринку APAC.
• Вакансійність: приблизно 0,7% місця для «колокейшну», жорсткіше ніж ~4,9% у Сінгапурі та значно жорсткіше ніж Бангкок (23,3%) чи Джакарта (20,5%) — конвеєр великий, але негайно доступне місце є дефіцитним.
• Ціноутворення: $110–150/кВт/місяць wholesale, проти комерційного тарифу електроенергії Малайзії приблизно $0.129/кВт·год — приблизно половина $0.262/кВт·год Сінгапуру.
• Вартість будівництва: $6,9–9,6 мільйона на МВт (Cushman & Wakefield 2026), дешевше, ніж у Сінгапурі, Японії, Південній Кореї, Австралії та Гонконзі.
• Два реальні обмеження на нову потужність: приблизно 2-річна заморозка затвердження дата-центрів без AI (з лютого 2026 року) та 18-місячна пауза у розширеннях охолоджуваних водою потужностей (з кінця 2025 року, перемістивши деякі затвердження на середину 2027 року).
• Податкові стимули JS-SEZ (корпоративна ставка 5% на період до 15 років) застосовуються до 2034 року, але не вирішують проблеми мережі та води.

Живе ціноутворення на Джохорі та 18 інших відслідковуваних ринках доступне на індексі цін на «колокейшн»; відслідковувані об’єкти Джохору знаходяться в каталозі дата-центрів.

Johor проти Cyberjaya: два різних малайзійські ринки

Висвітлення «дата-центрів Малайзії» часто розмиває два окремі скупчення. Cyberjaya, у Selangor поблизу Kuala Lumpur, — це оригінальний район дата-центрів країни — щільно з роздрібним та корпоративним «колокейшном» від операторів типу AIMS, Equinix (KL1), NTT та Vantage, обслуговуючи внутрішній попит Klang Valley. Johor — конкретно Johor Bahru, Iskandar Puteri та коридор Kulai-Sedenak — це новіша, спеціально побудована зона hyperscale, чия вся інвестиційна справа полягає у близькості до Singapore: latency 1–2 мс через насип за частку вартості Singapore. Два ринки залучають різних орендатарів. Cyberjaya підходить для корпоративного «колокейшну» та внутрішнього взаємопов’язування операторів; Johor підходить для кластерів навчання AI, регіонів hyperscale-хмари та будь-якого масового розгортання, яке може допустити latency у межах одиниці-дев’яти мс до екосистеми Singapore, а не перебуває всередині неї. Цей посібник охоплює власне Johor.

Потужність та конвеєр: наскільки великий Johor насправді

Показник	Johor (І половина 2026)	Singapore	Регіональний контекст
Діюча IT-потужність	1110 МВт	1118 МВт	Токіо лідирує у APAC з 1473 МВт
Під будівництвом	602 МВт	Обмежено розподілом DC-CFA	Майже подвоєно у порівнянні з попереднім періодом
Загальний конвеєр	8542 МВт	Нормовано через раунди DC-CFA	Найбільший конвеєр будь-якого ринку APAC
Вакансійність «колокейшну»	~0,7%	~4,9%	Бангкок 23,3%, Джакарта 20,5%

Джерело: Knight Frank Data Centre Atlas 2026, Cushman & Wakefield APAC H1 2026.

Розрив між конвеєром та вакансіями — це найважливіше розуміти про Johor у 2026 році. Конвеєр 8542 МВт звучить як достатня майбутня пропозиція, але вакансійність 0,7% сьогодні означає, що майже нічого не готово до негайної оренди — більшість цього конвеєру попередньо зобов’язана hyperscale-орендатарами (AWS, Microsoft, Google, ByteDance та інші), а не доступна для загального торгу. Покупці, які оцінюють Johor, повинні розглядати цифру конвеєру як сигнал довгострокового напрямку ринку, а не близькострокової доступності.

Чому Johor дешевше: математика електроенергії та будівництва

Вхідні дані	Johor / Малайзія	Singapore	Різниця
Комерційний тариф електроенергії	~$0.129/кВт·год ($0.11–0.14 діапазон)	~$0.262/кВт·год	Приблизно 50% дешевше
Вартість будівництва на МВт	$6,9–9,6 мільйона	Серед найвищих в APAC (не окремо порівнюється тут)	Нижчі витрати на землю та працю
Оптовий тариф «колокейшну»	$110–150/кВт/місяць	$330–475/кВт/місяць	Менше половини

Джерела: GlobalPetrolPrices Malaysia business electricity, Cushman & Wakefield APAC Construction Cost Guide 2026.

Структура тарифів Малайзії змінилася суттєво у 2025–2026 роках: Tenaga Nasional Berhad (TNB) переніс великих промислових та комерційних користувачів, включаючи дата-центри, на структуру на основі напруги з окремими розплатами за енергію, потужність, мережу та роздріб, замінивши більш плоский спадщинний тариф. Дата-центри як користувачі високої напруги відчувають повний ефект цієї реструктуризації, тому середній показник $0.129/кВт·год слід розглядати як еталон, а не пропозицію — фактичні доставлені тарифи залежать від рівня напруги та профілю попиту, який TNB призначає конкретному об’єкту.

Два обмеження на нову потужність у 2026 році

Заморозка затвердження дата-центрів без AI. У лютому 2026 року прем’єр-міністр Anwar Ibrahim підтвердив те, що було неформальною практикою з середини 2024 року: Малайзія не затверджуватиме нові пропозиції дата-центрів без AI приблизно два роки, посилаючись на тиск на мережеву та водну інфраструктуру. Власний комітет координації розвитку дата-центрів Johor, утворений у червні 2024 року, вже відхиляв близько 30% заявок на основі стійкості перед оголошенням національної заморозки. Проекти з продемонстрованою метою AI або високих технологій продовжують отримувати затвердження — повна інформація в нашому посібнику з заморозки дата-центрів без AI Малайзії.

Пауза розширення охолоджуваних водою потужностей. Окремо, посушливі умови наприкінці 2025 року спонукали органи влади Johor попросити операторів відкласти нові розширення охолоджуваних водою потужностей приблизно на 18 місяців — фактично до середини 2027 року. Коридор Kulai-Sedenak, де розташовані деякі з найбільших кампусів Johor, — це область, найбільше постраждала: підключення води та електроенергії другої фази Sedenak Tech Park, спочатку очікувані раніше, перемістилися на четвертий квартал 2026 року. Держава будує установку для обробки 50 мільйонів літрів на день (пакет Semanggar Plant Package) для розв’язання проблеми коридору Kulai-Sedenak конкретно, призначену для завершення протягом двох років від її початку.

Разом ці два обмеження означають, що цифру конвеєру 8542 МВт слід дисконтувати для чого-небудь, що є (a) не обґрунтованим AI або (b) залежить від конструкцій охолоджуваних водою, які вже не мають дідівського права — значна частина будь-якої пропозиції нового будівництва, поданої після початку 2026 року.

JS-SEZ: що податковий стимул насправді змінює

Спеціальна економічна зона Johor-Singapore, запущена 7 січня 2025 року, — це інший великий структурний розвиток, що формує ринок. Компанії, що відповідають вимогам, можуть закріпити корпоративний податок 5% на період до 15 податкових років та фіксований податок 15% на допустимий заробіток від наймання на 10 податкових років — значне скорочення від стандартної корпоративної ставки Малайзії 24%. Заявки йдуть через MIDA і залишаються відкритими з 1 січня 2025 року по 31 грудня 2034 року, з Центром сприяння інвестиціям Малайзії–Johor (IMFC-J), що працює з лютого 2025 року, виконуючи функцію одностанційного кабінету затвердження для скорочення часу видачі дозволів.

JS-SEZ покращує інвестиційну справу щодо податків та процесів, а залізнична кон’єкція RTS Link між Johor Bahru та Singapore — очікується початок операцій наприкінці 2026 року — скоротить час перепрвози через кордон, що важливо для укомплектування персоналом великих кампусів. Ні те ні інше не вирішує прямо пропускну здатність мережі чи води; заморозка та мораторій лежать поверх будь-якого податкового полегшення, яке надає JS-SEZ, а проект потребує затвердження обома режимів незалежно.

Хто керує дата-центрами у Johor

Coloprice відслідковує 12 об’єктів у межах дев’яти груп операторів у скупченні Johor Bahru, Iskandar Puteri та Kulai:

Оператор	Помітний об’єкт	Масштаб
YTL Data Center Holdings	YTL Green Data Center Park	500 МВт
Vantage Data Centers	Кампус Vantage Johor (колишній Yondr Sedenak)	300 МВт
AirTrunk	JHB2	270 МВт; платформа перевищує 700 МВт на всіх фазах Малайзії
GDS Holdings / YTL Power	GDS у YTL Green Data Center Park	168 МВт
Princeton Digital Group	PDG JH1, JH2	150+ МВт (JH1 опубліковано)
GDS Holdings	Кампус Nusajaya Tech Park	54 МВт (фаза 1)
Equinix	JH1	Орієнтований на взаємопов’язування, пов’язаний з Singapore
Bridge Data Centres	MY06, MY07	MY07 контрактована на 400 МВт постачання TNB
Open DC	JB1	Орієнтований на роздріб/підприємства, 20 МВт опубліковано

Повні профілі об’єктів, включаючи сертифікації та кон’єктивність, знаходяться в каталозі дата-центрів. Комбінація ілюструє роздвоєну особистість Johor: AirTrunk, YTL та Vantage якорять hyperscale оптову потужність для хмарних платформ та AI, тоді як Equinix та Open DC обслуговують підприємства, які бажають footprint поруч з Singapore без hyperscale-масштабних зобов’язань.

Johor проти решти Південно-Східної Азії

Ринок	Оптовий тариф ($/кВт/місяць)	Latency до Singapore	Ключове обмеження
Johor, Малайзія	$110–150	1–2 мс	Заморозка дата-центрів без AI; пауза води до середини 2027
Singapore	$330–475	—	Нормування DC-CFA; ~4,9% вакансійність
Batam, Індонезія	Нижче Johor, не індексовано	Менше 3 мс	Ринок на ранній стадії, менш глибокий лаві операторів
Бангкок, Таїланд	$120–165	~30 мс	Достатня пропозиція; не прилягає до насипу

Див. порівняння Бангкока, Джохору та Сінгапуру для повної головної суперниці та посібник ринку Сінгапуру для сторони попиту на цей арбітраж.

Що робити з цим

• Для розгортання навчання та висновку AI: Johor залишається найсильнішою пропозицією вартості в регіоні — latency менше 2 мс до екосистеми Singapore приблизно за третину ціни Singapore, а проекти AI явно звільнені від заморозки дата-центрів без AI. Надайте пріоритет операторам з уже забезпеченими розподілами потужності (контракти TNB) перед проектами, які ще чекають на енергізацію.
• Для робочих навантажень без AI або загального підприємства: заморозка лютого 2026 року виключає нові затвердження Johor на наступні приблизно два роки. Замість цього оцініть Бангкок або існуючий (вже затверджений) простір Johor; запустіть варіанти через нашу послугу котирування для порівняння живих пропозицій проти цих еталонів.
• Для водоємних конструкцій: підтвердіть архітектуру охолоджування проти 18-місячної паузи перед зобов’язанням щодо об’єкту в коридорі Kulai-Sedenak конкретно — конструкції з повітряним охолоджуванням або гібридні конструкції мають менше обмежень, ніж чисті охолоджувані водою будівлі протягом цього вікна.
• Для податкової структури: підтвердіть відповідність JS-SEZ у MIDA перед остаточною розробкою корпоративної структури — ставка 5%/15-річна є значною перевагою, але має критерії відповідності, відмінні від процесу затвердження, специфічного для дата-центрів.
• Відслідковуйте живе ціноутворення та деталі на рівні об’єкту на індексі цін на «колокейшн» та каталозі дата-центрів замість статичних цифр — картина пропозиції Johor змінюється щокварталу, оскільки заморозка, пауза води та графіки енергізації TNB взаємодіють.