Keppel DC REIT приобретёт два токийских дата-центра за JPY 190 млрд ($1,19 млрд)

Keppel DC REIT и его спонсор Keppel Ltd. объявили 1 сентября 2026 года о согласии на совместное приобретение 90% эффективной доли в Tokyo Data Centre 4 и Tokyo Data Centre 5 — двух полностью оборудованных гиперскальных дата-центров колокейшна в городе Инзай, Большой Токио, на совокупную сумму JPY 190,0 млрд (примерно S$1,548,5 млн) из расчёта на 100% стоимость. Keppel DC REIT будет владеть 88,62% активов, Keppel Ltd. — 1,38%, а существующий оператор, не названный в пресс-релизе, сохранит оставшиеся 10%.

Известные факты

По данным самого пресс-релиза Keppel DC REIT, цена покупки на 2,1% ниже оценки активов в JPY 194,0 млрд. Доля Keppel DC REIT в платеже составляет примерно JPY 168,4 млрд (S$1,372,3 млн), финансируемая за счёт комбинации собственного капитала и долга в JPY. Несколько отраслевых СМИ, в том числе W.Media и IREI, конвертируют основное число примерно в $1,19 млрд, хотя сам пресс-релиз Keppel указывает только суммы в JPY и SGD.

Оба здания полностью сданы в аренду четырём клиентам инвестиционного класса из сектора интернет-предприятий и IT-сервисов, трое из которых новы для клиентской базы Keppel DC REIT. Средневзвешенный срок окончания аренды составляет 4,5 года для Tokyo Data Centre 4 и 10,6 года для Tokyo Data Centre 5; в контрактах предусмотрены ежегодные повышения арендной платы около 2,8%; по словам Keppel, текущая арендная плата находится на 30% и более ниже текущих рыночных ставок. Keppel DC REIT ожидает, что сделка будет сразу же DPU-аккретивной — с ростом на 2,6% pro forma по результатам FY2025, с 10.381 до 10.649 центов, — и закроется в четвёртом квартале 2026 года. По завершении сделки доля Японии в доходе портфеля Keppel DC REIT увеличится с примерно 9% (по состоянию на 30 июня 2026 года) до примерно 23%, портфель расширится до 27 дата-центров в 10 странах, а доля Сингапура составит примерно 60%.

Что это означает для покупателя мощности

Для всех, кто ищет мощности в Токио, практический вывод заключается в том, что эта сделка не добавляет новых мощностей: оба объекта уже построены и полностью заняты, поэтому это просто смена собственника, а не увеличение предложения пространства колокейшна на рынке. Наш каталог объектов Токио и Осаки отслеживает 41 объект в Японии, а наша информация по рынку уже отмечает Японию как второй по цене рынок Азиатско-Тихоокеанского региона после Сингапура с ценой на коммерческую электроэнергию примерно $0,201/кВт·ч — вдвое выше типичных уровней в Юго-Восточной Азии. Мы ещё не публикуем бенчмарк wholesale $/кВт для Японии так, как мы это делаем для Сингапура или Северной Виргинии, отчасти потому, что японские операторы, как правило, раскрывают меньше информации о ценах, чем их американские коллеги. Указание Keppel на то, что текущие арендные платежи по этим двум зданиям на 30% и более ниже рыночных ставок, — полезная информация, подтверждающая это направление, даже без опубликованного бенчмарка индекса для сравнения.

Для покупателей, взвешивающих Токио против альтернатив, эта сделка напоминает, что капитал РЕЙТ продолжает ротировать в уже сданные в аренду, приносящие доход японские активы, а не в новое строительство — что соответствует напряжённой картине предварительно сданных мощностей, которую мы отслеживаем по всему региону в нашем глобальном списке дата-центров.

Что нам ещё неизвестно

Пресс-релиз Keppel не раскрывает фактический операционный бренд Tokyo Data Centre 4 и 5, описывая оставшегося владельца 10% только как «устоявшегося глобального владельца и оператора дата-центров». Технические параметры двух зданий — мощность, полезная площадь и тип охлаждения — также не раскрыты, и сделка по-прежнему зависит от определённых условий при закрытии в целевом четвёртом квартале 2026 года.