Keppel DC REIT sẽ Mua Lại Hai Trung Tâm Dữ Liệu Tokyo với Giá JPY 190B ($1.19B)

Keppel DC REIT và nhà tài trợ của nó Keppel Ltd. đã công bố vào ngày 1 tháng 9 năm 2026 rằng họ đã thỏa thuận cùng nhau mua lại 90% cổ phần hiệu quả của Tokyo Data Centre 4 và Tokyo Data Centre 5, hai trung tâm dữ liệu colocation hyperscale có quyền freehold được trang bị hoàn chỉnh ở thành phố Inzai, vùng Tokyo lớn, với tổng giá JPY 190,0 tỷ (khoảng S$1.548,5 triệu) trên cơ sở 100%. Keppel DC REIT sẽ nắm giữ 88,62% mỗi tài sản, Keppel Ltd. 1,38%, và nhà khai thác hiện tại — không được công bố tên — giữ lại 10% còn lại.

Những gì đã biết

Theo thông cáo báo chí chính thức của Keppel DC REIT, giá mua lại đại diện cho chiết khấu 2,1% so với định giá JPY 194,0 tỷ của các tài sản. Phần thanh toán của riêng REIT là khoảng JPY 168,4 tỷ (S$1.372,3 triệu), sẽ được tài trợ thông qua hỗn hợp vốn chủ sở hữu và nợ có mệnh giá JPY. Một số ấn phẩm ngành, bao gồm W.Media và IREI, chuyển đổi con số tiêu đề thành khoảng $1,19 tỷ, mặc dù bản phát hành chính thức chỉ nêu các con số JPY và SGD.

Cả hai tòa nhà đều cho thuê hoàn toàn cho bốn đối tượng thuê có xếp hạng đầu tư — các doanh nghiệp internet và dịch vụ công nghệ thông tin, ba trong số đó là khách hàng mới đối với Keppel DC REIT. Thời hạn cho thuê bình quân gia quyền là 4,5 năm đối với Tokyo Data Centre 4 và 10,6 năm đối với Tokyo Data Centre 5, với tăng giá cho thuê hàng năm theo hợp đồng khoảng 2,8% và giá cho thuê hiện tại mà Keppel cho biết thấp hơn mức thị trường hiện tại ít nhất 30%. REIT dự kiến giao dịch sẽ tạo giá trị ngay lập tức cho DPU — nâng pro forma 2,6% cho FY2025, từ 10.381 lên 10.649 sen — và sẽ đóng cửa vào quý thứ tư năm 2026. Sau khi hoàn tất, tỷ lệ của Nhật Bản trong thu nhập cho thuê danh mục của Keppel DC REIT tăng từ khoảng 9% (tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2026) lên khoảng 23%, trong khi danh mục tăng lên 27 trung tâm dữ liệu trên 10 quốc gia và tỷ lệ của Singapore ổn định ở khoảng 60%.

Điều này có ý nghĩa gì với người mua power

Đối với bất kỳ ai thực sự tìm kiếm công suất Tokyo, điểm quan trọng thực tế là giao dịch này không thêm cung cấp mới: cả hai cơ sở đã được xây dựng xong và cho thuê 100%, vì vậy đây là sự thay đổi quyền sở hữu, không phải thay đổi lượng không gian colocation có sẵn trên thị trường. Danh mục cơ sở Tokyo/Osaka của chúng tôi theo dõi 41 trang web cơ sở ở Nhật Bản, và ghi chú thị trường của chúng tôi đã gắn cờ Nhật Bản là thị trường Châu Á-Thái Bình Dương đắt nhất thứ hai sau Singapore, được thúc đẩy bởi điện thương mại ở mức khoảng $0,201/kWh — gấp đôi mức điển hình của Đông Nam Á. Chúng tôi chưa xuất bản điểm chuẩn wholesale $/kW cho Nhật Bản như cách chúng tôi làm cho Singapore hoặc Northern Virginia, một phần vì các nhà khai thác Nhật Bản, theo quy luật, công bố ít thông tin giá hơn các đối tác của họ ở Mỹ. Ghi chú của Keppel rằng giá cho thuê hiện hành ở hai tòa nhà này nằm “ít nhất 30% dưới” mức giá cho thuê thị trường hiện tại là một dữ liệu bên ngoài hữu ích xác nhận chiều hướng này, mặc dù không có con số chỉ số được công bố để tham chiếu.

Đối với những người mua so sánh Tokyo với các lựa chọn khác, giao dịch này là lời nhắc nhở rằng vốn REIT tiếp tục quay vòng vào các tài sản Nhật Bản đã cho thuê, sinh lợi nhuận thay vì xây dựng mới — điều này phù hợp với bức tranh cung cấp sẵn, cho thuê trước mà chúng tôi theo dõi trên khắp khu vực trong danh sách trung tâm dữ liệu toàn cầu của chúng tôi.

Điều chúng tôi chưa biết

Thông cáo của Keppel không đặt tên thương hiệu khai thác thực tế phía sau Tokyo Data Centre 4 và 5, chỉ mô tả chủ sở hữu 10% còn lại là “một chủ sở hữu và nhà khai thác trung tâm dữ liệu toàn cầu được thành lập”. Các thông số kỹ thuật vật lý của hai tòa nhà — công suất, không gian trắng, loại làm mát — cũng không được công bố, và giao dịch vẫn phải tuân theo các điều kiện đóng cửa trước khi hoàn tất dự kiến quý thứ tư năm 2026.