Keppel DC REIT、東京のデータセンター2施設をJPY 190B（$1.19B）で買収

Keppel DC REITおよびスポンサーであるKeppel Ltd.は2026年9月1日、Inzai City、Greater Tokyoに所在する2つのフリーホールド完全装備型ハイパースケールコロケーション施設、東京データセンター4および東京データセンター5の90%実効権益を共同で買収することに合意したと発表しました。100%ベースの総買収対価はJPY 190.0 billion（約S$1,548.5 million）です。Keppel DC REITは各資産の88.62%を、Keppel Ltd.は1.38%を保有し、既存のオペレーター（リリースでは名称未開示）が残りの10%を保持します。

既知の情報

Keppel DC REITのプレスリリースによれば、買収価格は資産のJPY 194.0 billion評価額より約2.1%低い対価を表しています。REITの支払い額は約JPY 168.4 billion（S$1,372.3 million）であり、エクイティと円建て債務の組み合わせで調達される予定です。W.MediaおよびIREIを含む複数のトレード媒体はヘッドライン数字を約$1.19 billionに換算していますが、主なリリース自体はJPYおよびSGD数字のみを記載しています。

両ビルは4社の投資適格インターネット企業およびITサービステナントに完全にリースされており、そのうち3社はKeppel DC REITのクライアント基盤に新規です。加重平均リース満期は東京データセンター4で4.5年、東京データセンター5で10.6年であり、契約年間賃料エスカレーションは約2.8%です。既存のリース賃料はKeppelが述べるところによると現在の市場水準より少なくとも30%低いです。REITはこのディールが即座にDPU利益的であることを期待しており、FY2025に対して2.6%のプロフォーマ上昇（10.381から10.649セント）が見込まれます。完了予定は2026年第4四半期です。完了後、Keppel DC REITのポートフォリオ賃貸収益における日本の比率は2026年6月30日現在の約9%から約23%に上昇します。ポートフォリオは10か国にわたる27のデータセンターに拡大し、シンガポールの比率は約60%に落ち着きます。

買い手にとっての意味

東京のコロケーション容量購入を検討している買い手にとって、実際的な結論は、このディールが新しい供給をもたらさないということです。両施設はすでに竣工し完全に占有されており、これは所有権の変更であって、市場で利用可能なコロケーションスペース量の変更ではありません。当社の東京/大阪施設カタログは41の日本拠点を追跡しており、当社の市場ノートは既に日本をシンガポール以降のアジア太平洋地域で2番目に高価な市場としてフラグを立てており、これは商業電力の約$0.201/kWh（典型的な東南アジアの2倍）によるものです。当社はシンガポールや北バージニアのようにまだ日本のホールセール$/kWベンチマークを公開していません。一部には、日本のオペレーターが原則的に米国の対応物よりも少ない価格を開示しているためです。これら2つのビルの既存リース賃料が現在の市場賃料より「少なくとも30%低い」というKeppelの自身のメモは、公開されているインデックス数字にアンカーすることなく、その方向性を確認する有用な外部データポイントです。

東京と代替案を比較している買い手にとって、このトランザクションは、REIT資本が新規建設ではなく、既にリースされ収益を生み出している日本資産への投資を続けていることを思い出させるものです。これは、当社がグローバルデータセンターリストで地域全体に追跡している、逼迫した事前リース済み供給の状況と一致しています。

まだわかっていないこと

Keppelのリリースは、東京データセンター4および5の背後にある実際の運営ブランドの名前を記載していません。保有する10%の所有者を「確立されたグローバルデータセンターオーナーおよびオペレーター」と述べるだけです。2つのビルの物理的仕様（電力容量、ホワイトスペース、冷却方式）も開示されていません。また、このディールは2026年第4四半期の完了を目指して、クロージング条件の対象となっています。