Build-to-Suit (BTS)

Build-to-Suit (BTS) ist ein Entwicklungsmodell, bei dem ein Rechenzentrum-Entwickler nach den Vorgaben eines bestimmten Mieters baut. Die Spezifikationen betreffen Standort, Kapazität, Dichte, Kühlungstechnologie und Sicherheitsanforderungen, unter einem langfristigen Mietvertrag, der vor oder während der Konstruktion unterzeichnet wird. Der Mieter, üblicherweise ein Hyperscaler oder großer GPU-Cloud-Provider, erhält eine maßgeschneiderte Einrichtung ohne Einsatz eigener Konstruktionskapitalien; der Entwickler erhält einen verbindlichen Ankermieter, der die Finanzierung sichert, typischerweise bei 10-15+ Jahr Triple-Net-Mietverträgen. BTS unterscheidet sich von spekulativer Entwicklung, bei der Kapazität zuerst gebaut und später vermietet wird. Im heutigen angebotsdefizitären Markt mit nordamerikanischer Leerquote unter 2% ist die meisten großflächigen Entwicklungen faktisch BTS oder stark vorvermietet, und BTS-Deals für AI-Kapazität übersteigen häufig 100 MW pro Campus.