IRR (Internal Rate of Return)

Der Interne Zinsfuß (IRR) ist der Diskontierungssatz, bei dem der Nettobarwert der prognostizierten Zahlungsströme einer Rechenzentrumsinvestition – Konstruktionsausgaben gefolgt von Mieteinnahmen – gleich Null ist und ihn damit zur Standardmetrik macht, die Investoren nutzen, um die zeitwertbereinigten Renditen konkurrierender Entwicklungs- oder Akquisitionsprojekte zu vergleichen. Im Gegensatz zu einer Kapitalisierungsrate oder Rendite-auf-Kosten, die statische Einperioden-Kennzahlen sind, berücksichtigt die IRR den zeitlichen Verlauf von Zahlungsströmen, belohnt schnellere Vorbelegung und kürzere Baufristen und bestraft Verzögerungen oder längere Leerstände. Entwickler modellieren die IRR typischerweise über einen Haltezeitraum, der die Bauphase plus mehrere Jahre des stabilen Betriebs umfasst, und vergleichen sie dann mit einer von der Kapitalquelle – Pensionsfonds, Infrastrukturfonds oder REITs – festgelegten Hürdenrendite, um zu entscheiden, ob ein Projekt ihre erforderliche Rendite erreicht. Da Landreserven, das Timing der Bereitstellung von Rohbauten mit Infrastrukturausstattung und Vorbelegungszusagen die Zahlungsflussplanung verschieben, ist die IRR sehr empfindlich gegenüber der Geschwindigkeit, mit der ein Projekt entrisikt und vermietet werden kann.