IRR (อัตราผลตอบแทนภายใน)

อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) คือ discount rate ที่มูลค่าปัจจุบันสุทธิของการไหลเข้าของเงินสดของการลงทุนศูนย์ข้อมูล — ค่าก่อสร้างตามด้วยรายได้เช่า — เท่ากับศูนย์ ทำให้เป็น metric มาตรฐานที่นักลงทุนใช้เปรียบเทียบผลตอบแทนที่ปรับเวลา-มูลค่า-ปัจจุบันของการลงทุนในการพัฒนาหรือการได้มาซึ่งสิ่งอำนวยความสะดวกที่แข่งขันกัน ซึ่งแตกต่างจาก cap rate หรือ yield-on-cost ซึ่งเป็นอัตราส่วนแบบเดี่ยว IRR คำนึงถึงช่วงเวลาของการไหลเข้าของเงินสดโดยให้รางวัลแก่ prelease-up ที่เร็วขึ้นและตารางเวลาการก่อสร้างที่สั้นลง และลงโทษความล่าช้าหรือ vacancy ที่ขยายออกไป นักพัฒนาโดยปกติสร้างแบบจำลอง IRR ในช่วงเวลาครอบครองซึ่งครอบคลุมการก่อสร้างบวกกับหลายปีของการดำเนินการที่มั่นคง จากนั้นเปรียบเทียบกับ hurdle rate ตั้งค่าโดยแหล่งทุน — pension fund infrastructure fund หรือ REIT — เพื่อตัดสินว่า deal นั้นชัดเจนตามเกณฑ์ที่ต้องการ เนื่องจาก land banking powered-shell delivery timing และ prelease commitment แต่ละตัวเลื่อนตารางเวลาการไหลเข้าของเงินสด IRR จึงมีความไวสูงต่อ project de-risking และ leasing ที่เร็ว