IRR (внутренняя норма доходности)

Внутренняя норма доходности (IRR) — это ставка дисконтирования, при которой чистая приведённая стоимость прогнозируемых денежных потоков инвестиции в дата-центр — затраты на строительство, за которыми следует доход от сдачи в аренду — равна нулю, что делает её стандартной метрикой, которую инвесторы используют для сравнения скорректированных по времени доходов конкурирующих сделок по развитию или приобретению. В отличие от cap rate или yield-on-cost, которые являются статическими однопериодными коэффициентами, IRR учитывает время денежных потоков, поощряя более быстрое заключение договоров аренды и более короткие графики строительства и штрафуя задержки или продолжительные периоды незанятости. Разработчики обычно моделируют IRR в течение периода владения, охватывающего строительство плюс несколько лет стабилизированной работы, а затем сравнивают её с требуемой ставкой доходности, установленной источником капитала — пенсионными фондами, фондами инфраструктуры или REIT — чтобы решить, соответствует ли сделка их требуемому доходу. Поскольку земельное банкирование, сроки готовности инженерных систем и предварительные договоры аренды каждый смещают график денежных потоков, IRR весьма чувствительна к тому, насколько быстро проект может быть обезрисован и сдан в аренду.