IRR (Taux de rendement interne)

Le taux de rendement interne (IRR) est le taux d'actualisation auquel la valeur actuelle nette des flux de trésorerie projetés d'un investissement dans un data center — dépenses de construction suivies de revenus de location — est égale à zéro, ce qui en fait la métrique standard que les investisseurs utilisent pour comparer les rendements ajustés au facteur temps des transactions de développement ou d'acquisition concurrentes. Contrairement à un taux de capitalisation ou au rendement sur coût, qui sont des ratios statiques d'une seule période, l'IRR tient compte du calendrier des flux de trésorerie, récompensant l'accélération de la pré-location et les horaires de construction plus courts, et pénalisant les retards ou les vacances prolongées. Les développeurs modélisent généralement l'IRR sur une période de détention couvrant la construction plus plusieurs années d'exploitation stabilisée, puis la comparent à un taux de rendement minimum fixé par la source de capital — fonds de pension, fonds d'infrastructure ou REIT — pour décider si une transaction atteint leur rendement requis. Parce que la réserve foncière, le calendrier de livraison de l'enveloppe équipée et les engagements de pré-location décalent chacun le calendrier des flux de trésorerie, l'IRR est très sensible à la rapidité avec laquelle un projet peut réduire les risques d'investissement et être loué.