IRR (Tingkat Pengembalian Internal)

Tingkat pengembalian internal (IRR) adalah tingkat diskonto di mana nilai sekarang bersih dari arus kas yang diproyeksikan dari investasi data center — pengeluaran konstruksi diikuti oleh pendapatan lease — sama dengan nol, menjadikannya metrik standar yang digunakan investor untuk membandingkan pengembalian yang disesuaikan nilai waktu dari penawaran pengembangan atau akuisisi yang bersaing. Tidak seperti cap rate atau yield-on-cost, yang merupakan rasio periode tunggal statis, IRR memperhitungkan waktu arus kas, memberi penghargaan untuk pre-lease-up yang lebih cepat dan jadwal konstruksi yang lebih pendek serta menghukum penundaan atau kekosongan yang diperpanjang. Developer biasanya memodelkan IRR selama periode holding yang mencakup konstruksi ditambah beberapa tahun operasi yang stabil, kemudian membandingkannya dengan tingkat hurdle yang ditetapkan oleh sumber modal — dana pensiun, dana infrastruktur, atau REIT — untuk memutuskan apakah deal melewati pengembalian yang diperlukan mereka. Karena penanaman lahan, waktu pengiriman powered-shell, dan komitmen pre-lease masing-masing mengalihkan jadwal arus kas, IRR sangat sensitif terhadap seberapa cepat proyek dapat dikurangi risiko dan disewa.