Darlehensrendite

Die Darlehensrendite ist eine Underwriting-Kennzahl des Kreditgebers, die das NOI einer Immobilie durch den Darlehensbetrag dividiert. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) wird dabei ins Verhältnis gesetzt und als Prozentsatz ausgedrückt. Sie zeigt, wie schnell ein Kreditgeber sein Kapital aus den laufenden Einnahmen allein zurückgewinnen könnte, wenn es zur Zwangsverwertung käme und das Objekt zum Notverkaufspreis verkauft würde. Im Gegensatz zum LTV-Verhältnis ignoriert die Darlehensrendite den Schätzwert und Cap-Rate-Annahmen vollständig, was Kreditgeber bevorzugen, weil diese Kennzahl nicht durch zu optimistische Bewertungen auf einem Markt mit wenigen vergleichbaren Verkäufen aufgeblasen werden kann – ein wiederkehrendes Problem für Rechenzentren, da jedes Jahr nur wenige größere Anlagen den Besitzer wechseln. Kreditgeber für Rechenzentrumsbauprojekte und stabilisierte Vermögenswerte verlangen typischerweise Mindestdarlehensrenditen im Bereich von 8-12%, verschärfen die Anforderungen am oberen Ende für Single-Tenant-Hyperscale-Gebäude mit erheblichem Lease-Rollover-Risiko und lockern sie für diversifizierte Multi-Tenant-Retail-Colocation mit langen gewichteten durchschnittlichen Mietlaufzeiten. Eine Liegenschaft mit 20 Millionen Dollar NOI gegen ein Darlehen von 200 Millionen Dollar hat eine Darlehensrendite von 10 %; unterschreitet diese die Covenant-Schwelle des Kreditgebers nach Ablauf eines Mietvertrags oder bei Zahlungsausfall eines Mieters, kann dies eine Cash-Sweep oder einen technischen Zahlungsausfall auslösen, auch wenn die Zahlungen auf dem laufenden sind.