Rendement de la dette

Le rendement de la dette est un ratio de souscription du prêteur qui divise le NOI d'une propriété par le montant du prêt. Exprimé en pourcentage à partir du revenu net d'exploitation (NOI), il montre à quelle vitesse un prêteur pourrait récupérer son capital à partir des revenus en place seuls s'il devait faire une saisie et vendre à un prix de détresse. Contrairement au ratio prêt-valeur, le rendement de la dette ignore entièrement la valeur estimée et les hypothèses de taux de capitalisation, ce que les prêteurs favorisent car il ne peut pas être gonflé par une évaluation optimiste sur un marché où les ventes comparables sont rares — un problème récurrent pour les data centers étant donné le peu de grandes installations qui changent de mains chaque année. Les prêteurs de construction et d'actifs stabilisés des data centers exigent généralement un rendement de la dette minimum dans la fourchette de 8 à 12 %, se resserrant vers l'extrémité supérieure pour les bâtiments hyperscale à locataire unique présentant un risque de renouvellement de bail important et se détendant pour la colocation de détail multi-locataires diversifiée avec des conditions de bail à moyenne pondérée longues. Une installation avec 20 millions de dollars de NOI contre un prêt de 200 millions de dollars porte un rendement de la dette de 10 % ; tomber en dessous du seuil d'engagement du prêteur après l'expiration d'un bail ou le défaut d'un locataire peut déclencher un balayage de liquidités ou un défaut technique même si les paiements sont à jour.