NOI (Nettobetriebseinkommen)

NOI oder Nettobetriebseinkommen ist der Umsatz einer Rechenzentrums-Immobilie aus Miete, Strom und Cross-Connect-Gebühren minus Betriebskosten. Zu diesen zählen Versorgungsleistungen, Wartung, Immobilienverwaltung und Versicherung; Schuldentilgung, Steuern, Abschreibung oder Kapitalausgaben werden noch nicht abgezogen. Es ist der Zähler, den Investoren durch Kaufpreis oder Marktwert dividieren, um eine Kapitalisierungsquote zu berechnen, und die Ziffer, die Kreditgeber und Käufer am genauesten prüfen, wenn sie eine Colocation-Übernahme oder Refinanzierung überprüfen, da sie die Finanzierungsstruktur abstrahiert und zeigt, was der Vermögenswert selbst verdient. Bei einer stabilisierten, vollständig vermieteten Großhandelanlage können NOI-Margen 60–70 % des Umsatzes betragen, sobald ein Langzeitkunde vorhanden ist und Stromkosten im Mietvertrag weitergegeben werden; ein neu gebauter oder teilweise vermieteter Standort trägt viel dünnere oder sogar negative NOI, bis die Auslastung ansteigt. Steigende Strom- und Kühlungskosten durch dichtere KI-Racks setzen Druck auf NOI, es sei denn Betreiber geben diese Kosten über Triple-Net- oder leistungsindexierte Mietstrukturen weiter.