Долговая доходность

Долговая доходность — это коэффициент андеррайтинга кредитора: чистый операционный доход (NOI) собственности, делённый на сумму кредита, в процентах. Он показывает, как быстро кредитор может восстановить основную сумму кредита за счет текущего дохода, если ему пришлось бы выкупить имущество и продать его по цене вынужденной продажи. В отличие от коэффициента LTV, долговая доходность полностью игнорирует оценочную стоимость и предположения по коэффициенту капитализации, что предпочитают кредиторы, поскольку это значение не может быть завышено оптимистичной оценкой на рынке, где сопоставимые сделки редки — постоянная проблема для дата-центров, учитывая, как редко в год происходят сделки с крупными объектами. Кредиторы под строительство дата-центров и под стабилизированные активы обычно требуют минимальную долговую доходность в диапазоне 8-12%, усиливая требования на верхнем конце для объектов гиперскейла с одним арендатором при значительном риске переновации договора аренды и ослабляя требования для диверсифицированных мультитенантных розничных колокейшнов со средневзвешенным сроком договора. Объект с NOI в размере $20 млн при кредите $200 млн имеет долговую доходность 10%; если доходность упадет ниже порога ковенантов кредитора после истечения договора аренды или дефолта арендатора, это может привести к принудительному переводу денежных средств или техническому дефолту, даже если текущие платежи поступают вовремя.