NOI (чистый операционный доход)

NOI, или чистый операционный доход, — это выручка дата-центра от аренды, электропитания и платы за кросс-коннекты за вычетом операционных расходов. К ним относятся коммунальные услуги, техобслуживание, управление недвижимостью и страхование; NOI считается до вычета обслуживания долга, налогов, амортизации и капитальных затрат. Это числитель, который инвесторы делят на цену покупки или рыночную стоимость для расчёта ставки капитализации, и показатель, который кредиторы и покупатели изучают внимательнее всего при оценке покупки или рефинансирования колокейшн-актива, поскольку он убирает структуру финансирования и показывает, сколько зарабатывает сам актив. Для стабилизированного, полностью сданного wholesale-объекта маржа NOI может достигать 60-70 % выручки, когда долгосрочный клиент заехал, а затраты на электроэнергию перевыставляются по договору аренды; у только что построенной или частично сданной площадки NOI намного ниже или даже отрицательный, пока заполняемость не вырастет. Рост затрат на электропитание и охлаждение из-за более плотных ИИ-стоек давит на NOI, если операторы не перевыставляют их через структуры аренды triple-net или с индексацией по цене электроэнергии.