NOI (чистый операционный доход)

NOI, или чистый операционный доход, — это выручка, которую объект дата-центра генерирует из аренды, электропитания и сборов за кросс-коннекты, минус его операционные расходы — коммунальные услуги, техническое обслуживание, управление имуществом и страховка — до вычета обслуживания долга, налогов, амортизации или капитальных расходов. Это числитель, который инвесторы делят на цену покупки или рыночную стоимость для расчета коэффициента капитализации, и показатель, который кредиторы и покупатели наиболее внимательно проверяют при оценке приобретения или рефинансирования колокейшна, поскольку он исключает структуру финансирования и показывает чистый доход самого актива. Для стабилизированного, полностью сданного в аренду оптового объекта NOI может составлять 60–70% от выручки, как только долгосрочный клиент занимает помещение и затраты на электропитание передаются по условиям аренды; новостройка или частично сданный в аренду объект имеет значительно более низкие или даже отрицательные показатели NOI до роста загрузки. Растущие затраты на электропитание и охлаждение из-за более плотных AI-стоек оказывают давление на NOI, если только операторы не передают эти затраты через тройные чистые или структуры аренды с индексацией по цене электроэнергии.