NOI（純営業収益）

NOI（純営業収益）とは、データセンター物件の収入から運営費を差し引いた、元利返済、税金、減価償却、資本的支出を控除する前の数値である。収入は賃料、電力、クロスコネクト料金から得られ、運営費には光熱費、保守、不動産管理、保険が含まれる。投資家がキャップレートを算出する際に取得価格または市場価値で割る分子であり、ファイナンス構造を取り除いて資産そのものの収益力を示すため、コロケーションの買収やリファイナンスを引き受ける際に貸し手と買い手が最も注視する数値である。長期契約の顧客が入居し、電力コストがリースの下で転嫁される安定稼働中の満床のホールセール施設では、NOIマージンは収入の 60-70% に達しうる。一方、新築や一部賃貸の施設では稼働率が上がるまでNOIははるかに薄く、マイナスになることもある。高密度のAIラックによる電力・冷却コストの上昇は、事業者がトリプルネットや電力連動型のリース構造でコストを転嫁しない限り、NOIを圧迫する。