NOI (résultat net d'exploitation)

Le NOI (Net Operating Income, résultat net d'exploitation) est le revenu d'un actif de centre de données diminué de ses charges d'exploitation. Les revenus proviennent des loyers, de l'électricité et des frais de cross-connect ; les charges — énergie, maintenance, gestion immobilière et assurance — sont déduites avant le service de la dette, les impôts, les amortissements et les investissements. C'est le numérateur que les investisseurs divisent par le prix d'achat ou la valeur de marché pour calculer un taux de capitalisation, et le chiffre que prêteurs et acquéreurs examinent le plus attentivement lorsqu'ils analysent une acquisition ou un refinancement de colocation, puisqu'il fait abstraction de la structure de financement pour montrer ce que l'actif lui-même rapporte. Pour une installation wholesale stabilisée et entièrement louée, la marge de NOI peut atteindre 60-70 % du chiffre d'affaires une fois un client de long terme en place et les coûts d'électricité refacturés au titre du bail ; un site neuf ou partiellement loué affiche un NOI bien plus mince, voire négatif, jusqu'à la montée en occupation. La hausse des coûts d'électricité et de refroidissement liée aux baies IA plus denses pèse sur le NOI, sauf si les opérateurs répercutent ces coûts via des baux triple net ou indexés sur l'électricité.