Cap rate (коэффициент капитализации)

Cap rate (коэффициент капитализации) — это отношение годового чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости или цене приобретения, выраженное в процентах; используется инвесторами для сравнения доходности и рисков по сделкам покупки недвижимости дата-центров. Более низкий cap rate означает, что инвесторы готовы принять более низкую текущую доходность в обмен на предполагаемо более низкий риск или более сильный рост; более высокий cap rate указывает на более высокий риск или более дешевую цену входа. Стабилизированные активы гиперскейл-колокейшна с долгосрочными контрактами на основных рынках США и Европы сжались примерно до 5-6% по состоянию на 2026 год, снизившись с 7-8% десять лет назад, так как институциональный и инфраструктурный капиталы хлынули в цифровую инфраструктуру. Активы розничного колокейшна с более короткими сроками аренды и активы развивающихся рынков обычно торгуются на уровне 7-9%+ для компенсации оборота арендаторов, валютного и странового рисков. Снижение cap rate ниже доходности при развитии (yield-on-cost) — это то, что делает новые дата-центры привлекательными для продажи после того, как они сданы в аренду и стабилизированы, что питает волну M&A портфелей колокейшна.