FFO/AFFO（営業活動から生じた資金）

FFO/AFFO（営業活動から生じた資金）はNareitが定義したREIT利益率の標準指標であり、純利益に不動産の減価償却費を加算し、不動産売却益を差し引いたものです。これは、GAAP減価償却費が良好に保守されているデータセンターの経済的価値の低下を過大評価するという事実を調整するキャッシュフロー代替指標です。AFFO（調整済みFFO）はさらに進んで、定期的な資本支出と賃料調整の直線化を差し引き、配当金として実際に利用可能な現金をより正確に反映します。Digital RealtyおよびEquinixなどのデータセンターREITは、四半期ごとに純営業利益と並んで両指標を報告します。投資家はGAAP利益ではなく、1株当たりAFFOの倍数に基づいて株式の価格を決定しますが、これはGAAP純利益が電力および冷却インフラの大きな減価償却によって歪められるためです。AFFOペイアウト比率が上昇することは、REITが調整済みキャッシュフローの大部分を配当として配分し、新たな債務またはエクイティなしで開発を自己資金で賄うための資金が減少していることを示しています。