运营资金流（FFO/AFFO）

运营资金流（FFO）是由Nareit定义的REIT标准盈利能力指标，计算为净收入加不动产折旧和摊销减去房产销售收益——它是现金流的代理指标，调整了GAAP折旧对维护良好的数据中心价值经济下降的过度高估。调整后运营资金流（AFFO）进一步扣除经常性资本支出和租金直线化调整，更准确地反映实际可用于分红的现金。Digital Realty和Equinix等数据中心REIT每季度报告这两个数字以及净营业收入，投资者按AFFO每股倍数而非GAAP收益对股票进行估价，因为GAAP净收入因电力和冷却基础设施的重折旧而失真。AFFO支付比率上升表明REIT正在将大部分调整后现金流作为股息分配，留下更少用于自我融资发展而不需要新的债务或股权。